In juli meldde het CBS opnieuw een stijging van de huizenprijzen. Bestaande woningen waren gemiddeld 8,6% duurder dan een jaar geleden. Dat lijkt goed nieuws voor woningbezitters. Toch vraagt dat beeld om nuance.
De prijsstijging wordt gemeten in euro’s van nu. Maar door inflatie is de waarde van geld veranderd. Je kunt met hetzelfde inkomen minder kopen dan vorig jaar, en nog minder dan vijf of tien jaar geleden. Daardoor valt de waardestijging van een woning – gecorrigeerd voor inflatie – een stuk lager uit. Afgelopen maand daalde de waarde van een gemiddelde woning, in reële termen, met € 2.700.
Inflatie stijgt harder dan huizenprijzen in juli
Tussen juni en juli stegen de huizenprijzen met 0,7%. In diezelfde periode gingen de consumentenprijzen met 1,3% omhoog. Dat betekent dat de huizenprijzen, als je de inflatie meerekent, eigenlijk daalden.
Let op: juli is een maand waarin vaak veel prijzen tegelijk stijgen, waardoor de inflatie in die maand iets hoger kan uitvallen. Toch blijft de belangrijkste boodschap hetzelfde: als prijzen net zo hard stijgen als huizenprijzen, word je als huiseigenaar niet rijker. Maar ook niet armer. Pas als huizenprijzen sneller stijgen dan de inflatie, levert dat echt winst op.
Het goede nieuws: ook als we inflatie meerekenen, zijn huizen de afgelopen tien jaar in waarde gestegen. Huiseigenaren zijn dus zeker rijker geworden – alleen minder snel dan de cijfers in euro’s doen vermoeden. Dat leggen we uit met een voorbeeld.
Hoe ontwikkelde de waarde van je woning zich de afgelopen jaren? Zo zet je de stijging in perspectief
We nemen als voorbeeld een woning die in juli 2025 € 486.000 waard is. In juni was diezelfde woning € 482.500 waard – een stijging van € 3.500, oftewel 0,7%.
Maar in juni kon je met één euro meer kopen dan in juli. De inflatie in juli was namelijk 1,3%. Als je dat meerekent, blijft er van elke euro nog maar € 0,99 (98,725 cent om precies te zijn) over. Gecorrigeerd voor inflatie is de woning geen € 486.000 waard, maar € 479.800. De reële waarde is in een maand met bijna € 2.700 gedaald. In feite ben je als huiseigenaar bijna € 2.700 armer dan in de maand juni.
Juli is wel een bijzondere maand. In de eerste zeven maanden van 2025 stegen de huizenprijzen gemiddeld met 3,7%. De inflatie over diezelfde periode bedroeg 3,3%. In januari was de woning € 468.600 waard. De stijging komt daarmee op € 17.400. Als we corrigeren voor inflatie, komt de waarde uit op € 470.500. De reële stijging is dan € 1.900.
We kijken ook naar vijf en tien jaar terug. Hieronder zie je hoe de waarde van een woning zich ontwikkelde, zowel in euro’s als gecorrigeerd voor inflatie:
| Jaar en maand | Waarde woning (nominaal) | Waardestijging (nominaal) tot en met juli 2025 | Waarde woning gecorrigeerd voor inflatie (reële waarde) | Waardestijginggecorrigeerd voor inflatie (reële waardestijging) |
| Juli 2025 | € 486.000 | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. |
| Juni 2025 | € 482.500 | € 3.500 | € 479.800 | +/- € 2.700 |
| Januari 2025 | € 468.600 | € 17.400 | € 470.500 | € 1.900 |
| Juli 2020 | € 323.000 | € 163.000 | € 389.300 | € 66.300 |
| Juli 2015 | € 228.000 | € 258.000 | € 361.800 | € 133.800 |
Kocht je in juli 2015 een woning voor € 228.000? Dan is die in tien jaar tijd € 486.000 waard geworden. Dat is een stijging van € 258.000, oftewel 113%. Maar diezelfde euro is in tien jaar tijd 34% minder waard geworden. Gecorrigeerd voor inflatie is de woning dus € 361.800 waard – een reële stijging van € 133.800. Dat is nog steeds een forse stijging van bijna 59%.
Conclusie: Kijk dus niet alleen naar de stijging in euro’s. Door inflatie ziet het plaatje er anders uit. Zo krijg je een eerlijker beeld van wat je woning écht waard is geworden.
Prijsontwikkeling koopwoningen: in euro’s én rekening houdend met inflatie
De grafiek hieronder laat zien hoe de prijzen van bestaande koopwoningen zich hebben ontwikkeld – zowel in euro’s (nominaal) als gecorrigeerd voor inflatie (reëel). Wat opvalt: de reële huizenprijzen liggen nu pas weer op het niveau van de zomer van 2022.
In onze nieuwsbrief van 11 augustus lees je hoe we die reële prijsindex berekenden. De grafiek is gebaseerd op cijfers van het CBS: de prijsindex van bestaande woningen en de consumentenprijsindex.
