Afgelopen week kwam er een interessante vraag binnen van een van onze adviseurs: “Gaat de NHG-grens in 2024 omlaag of omhoog en in het geval van het laatste met hoeveel?” Aanleiding: een klant heeft een woning op het oog die een paar duizend euro boven de huidige NHG-grens van € 405.000,- ligt en waarvan de eventuele overdracht bij de notaris pas in de loop van 2024 zal plaatsvinden. Bij de meeste geldverstrekkers scheelt lenen met of zonder NHG 0,3% à 0,4% aan rente. Dat scheelt bruto toch ongeveer € 100,- per maand.
De gemiddelde huizenprijzen zijn op jaarbasis gedaald. De NHG-grens volgt de gemiddelde huizenprijzen. Dus de eerste gedachte zou kunnen zijn dat de NHG-grens volgend jaar omlaag gaat. Maar om te grote schommelingen in de NHG-grens te voorkomen is afgesproken om te kijken naar het gemiddelde over een langere periode.
Als dezelfde rekensystematiek gehanteerd wordt als de afgelopen twee jaar, dan gaat de NHG-grens in 2024 naar € 440.000,-. In de jaren 2021 en een groot deel van 2022 zagen we dat door de snelle stijging van de gemiddelde huizenprijzen steeds meer woningen buiten het bereik van de NHG-grens kwamen. Dankzij de daling van de huizenprijzen, ligt de NHG-grens in 2023 heel dicht bij de gemiddelde huizenprijzen die het Kadaster tot nu toe maandelijks publiceert.
De enige vraag is nog of de huidige ontwikkeling voor het ministerie aanleiding is om de berekeningssystematiek aan te passen. Bij de huidige berekening wordt gekeken naar de gemiddelde transactieprijs vanaf augustus 2023 en dan 27 maanden terug, waarna er nog een opslag bovenop komt. Oorspronkelijk was het idee dat de periode waarover het gemiddelde berekend wordt, opgevoerd zou worden naar 39 maanden. Daar werd voor de kostengrens van 2023 vanaf gezien, maar als dat alsnog voor 2024 toegepast zou worden, dan komt de kostengrens uit op € 420.000,-. De definitieve kostengrens wordt binnen enkele weken bekend gemaakt.
Het slechte nieuws voor de desbetreffende consument is dat ondanks de hogere NHG-grens in 2024 hij daar nu nog geen gebruik van kan maken, ook al passeert zijn woning pas in 2024. Als de datum van het bindend aanbod van de geldverstrekker in 2023 ligt, dan zijn de normen van 2023 van toepassing en dus ook de NHG-grens van 2023. Een optie om wel in aanmerking te komen voor de nieuwe NHG-grens is wachten tot 2024, maar dan bestaat wel het risico dat de rente in de tussentijd misschien stijgt.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
