Hoewel de maandlasten stijgen, kan deze maatregel juist zorgen voor lagere huizenprijzen en betere kansen voor starters. De JOVD, de jongerenorganisatie van de VVD, pleitte hier recent voor, maar wat zijn de echte gevolgen?
Helpt de hypotheekrenteaftrek jongeren of maakt het woningen duurder?
Op het eerste gezicht lijkt het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek nadelig voor starters. Hun netto maandlasten worden daardoor hoger. Toch heeft de maatregel mogelijk ook voordelen. Zonder hypotheekrenteaftrek stijgen huizenprijzen waarschijnlijk minder hard.
Daardoor blijven koopwoningen beter bereikbaar voor toekomstige generaties. Veel jongeren stelden hun wens voor een koopwoning voorlopig uit. Niet omdat zij geen financiële discipline hebben, maar omdat woningen simpelweg te duur zijn geworden.
Koopwoning of niet? De vermogenskloof onder jongeren groeit door
Jongeren die de afgelopen jaren een woning kochten, profiteerden sterk van de stijgende huizenprijzen. In tien jaar tijd stegen de huizenprijzen met ongeveer 110%.
Daardoor is een groot verschil ontstaan tussen mensen met een koopwoning en mensen zonder koopwoning. Een groot deel van het vermogen van huiseigenaren zit in de overwaarde van hun woning. Hierdoor groeit het verschil in vermogen ieder jaar verder.
Minder sterke huizenprijsstijging is belangrijk
Een gemiddelde huizenprijsstijging van 10% per jaar is niet gezond voor de woningmarkt. Voor huidige woningeigenaren kan dat gunstig zijn, maar voor toekomstige generaties maakt het kopen van een woning steeds lastiger.
Voor jongeren is een stijging van ongeveer 2% per jaar beter vol te houden. Inkomens stijgen immers meestal ook. Bij veel hogere prijsstijgingen vallen steeds meer jongeren buiten de boot.
De belangrijkste oplossing blijft het bouwen van meer woningen. Het woningtekort is nog steeds groot. Daarnaast kan een geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek bijdragen aan minder sterke prijsstijgingen. De overheid moet de financiële ruimte die hierdoor ontstaat wel inzetten voor de woningmarkt, bijvoorbeeld voor het versnellen van woningbouw of het verlagen van belastingen.
Wat de exacte invloed van de afbouw van de hypotheekrenteaftrek op huizenprijzen is, weten we niet. Dit zijn wel twee voorbeelden:
Een rekenvoorbeeld 1: effect op de maandlasten
Pascal en Ellen willen een woning kopen van € 450.000,-. Hiervoor hebben zij een hypotheek nodig van € 375.000,-. De hypotheekrente bedraagt 4%. Hun netto hypotheeklast komt in het eerste jaar uit op € 1.324,- per maand, exclusief het eigenwoningforfait.
Stel dat de overheid de hypotheekrenteaftrek jaarlijks met twee procentpunt afbouwt. Dan stijgt hun netto hypotheeklast naar € 1.349,- per maand. Dat is € 25,- extra per maand.
Een rekenvoorbeeld 2: effect op huizenprijsontwikkeling
Nu kijken we naar Erik en Martine. Zij zoeken dezelfde woning, maar vinden pas een jaar later een huis. Bij een gemiddelde huizenprijsstijging van 8,6% kost dezelfde woning inmiddels € 488.700,-. Dat is € 38.700,- meer dan een jaar eerder. Hierdoor hebben zij een hypotheek nodig van € 413.700,-. Zonder afbouw van de hypotheekrenteaftrek bedraagt hun netto hypotheeklast € 1.461,- per maand.
Stel nu de overheid de hypotheekrenteaftrek wel afbouwt zodat de huizenprijzen niet met 8,6%, maar met 3% stijgen. Dan kost de woning € 463.500,-. De benodigde hypotheek bedraagt € 388.500,-. Ondanks de lagere hypotheekrenteaftrek komt hun netto hypotheeklast dan uit op € 1.398,- per maand. Dat is aanzienlijk lager dan in het scenario waarin de huizenprijzen harder stijgen.
Wat betekent dit voor jongeren?
Jongeren zonder koopwoning kunnen profiteren als de afbouw van de hypotheekrenteaftrek leidt tot minder sterke prijsstijgingen. Daar staat tegenover dat hun netto hypotheeklasten in de jaren daarna langzaam stijgen. In dit voorbeeld gaat het om ongeveer € 25,- per maand extra per jaar ten opzichte van een situatie waarin de hypotheekrenteaftrek gelijk blijft.
Voor veel huishoudens is die stijging waarschijnlijk op te vangen doordat ook de inkomens groeien. Daardoor kan het aandeel van het inkomen dat naar woonlasten gaat zelfs afnemen.
Een geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek vraagt dus om een afweging. De maandlasten worden iets hoger, maar koopwoningen kunnen voor toekomstige generaties juist beter bereikbaar blijven.