Sinds 1 maart kun je aangifte doen over 2025. Tenminste, als er ruimte is op de website van de Belastingdienst. Veel mensen proberen namelijk zo snel mogelijk aangifte te doen. Toch heb je de tijd tot 1 mei. Verwacht je deze deadline niet te halen? Vraag dan op tijd uitstel aan. Je doet aangifte online via Mijn Belastingdienst of via de aangifte-app.
In dit artikel lees je de belangrijkste aandachtspunten voor je eigen woning. Je ziet dit terug in deze situaties:
- Situatie 1: Je had in 2025 een eigen woning en hypotheek zonder veranderingen
- Situatie 2: Je kocht in 2025 een woning
- Situatie 3: Je sloot een tweede hypotheek af in 2025
- Situatie 4: Je betaalde in 2025 rente voor een persoonlijke lening voor je eigen woning
- Situatie 5: Je sloot in 2025 je hypotheek over
- Situatie 6: Je verlaagde in 2025 de rente-opslag bij je geldverstrekker
Bereid je goed voor voordat je met je aangifte begint.
Hoe bereid je je goed voor?
De Belastingdienst vult alvast bekende gegevens in bij je digitale aangifte. Dat maakt het invullen makkelijker. Controleer deze gegevens goed, want je bent zelf verantwoordelijk voor de juistheid. Ben je de afgelopen jaren verhuisd? Controleer dan extra goed. De kans is groter dat sommige gegevens niet kloppen.
Zorg dat je deze documenten bij de hand hebt voordat je aangifte doet:
- Je Burger Service Nummer (BSN) en dat van je partner of kinderen
- Je DigiD en die van je partner
- De jaaropgave van je werkgever
- Het jaaroverzicht van je hypotheek
- De notarisafrekening als je in 2025 een nieuwe of tweede hypotheek afsloot
- De WOZ-waarde die je vorig jaar van de gemeente kreeg (waardepeildatum 1 januari 2024)
- De jaaroverzichten van banken en verzekeraars waar je spaart of belegt.
Situatie 1: Je had in 2025 een eigen woning en hypotheek zonder veranderingen
Als eigenwoningbezitter heb je recht op een aantal aftrekposten maar ook een bijtelpost.
De hypotheekrente is in principe aftrekbaar
De betaalde hypotheekrente in 2025 is in principe aftrekbaar. In sommige situaties is de rente niet aftrekbaar.
- Gebruikte je de hypotheek voor een consumptief doel, bijvoorbeeld voor de aankoop van een auto of een schenking aan je kind? Dan is de rente niet aftrekbaar.
- Of de rente aftrekbaar is, hangt ook af van je hypotheekvorm. Alleen de rente voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek is aftrekbaar. Voor andere hypotheekvormen geldt meestal geen renteaftrek, behalve als je onder het overgangsrecht valt. Dit geldt voor hypotheken die vóór 31 december 2012 zijn afgesloten en toen aftrekbaar waren.
- Sloot je bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek af in 2010 voor de aankoop van je woning? Dan is de rente nog aftrekbaar. Houd er wel rekening mee dat de renteaftrek maximaal 30 jaar duurt. In dit voorbeeld stopt de aftrek dus in 2040.
- Ben je in het verleden verhuisd en gebruikte je toen niet de volledige overwaarde om de hypotheek voor de nieuwe woning te verlagen? Dan is de rente over dat deel van de hypotheek niet aftrekbaar.
Hoeveel hypotheekrente krijg je terug?
Veel mensen vragen zich af hoeveel hypotheekrente ze precies terugkrijgen. Dat zie je niet direct in je belastingaangifte. De Belastingdienst rekent aftrek- en bijtelposten automatisch mee. Je ziet alleen hoeveel belasting je totaal terugkrijgt of moet betalen.
Hoeveel je terugkrijgt, hangt af van je leeftijd en je inkomen. Had je een inkomen van ongeveer
€ 38.000,- of hoger? Dan krijg je meestal 37,48% van de betaalde hypotheekrente terug.
Bij een lager inkomen hangt de teruggave af van je leeftijd:
- Jonger dan 67 jaar: 35,82%
- 67 jaar of ouder: 17,92% (je krijgt minder terug dan een jonger iemand, maar je betaalt ook minder belasting)
Een jaarlijkse erfpactcanon is ook aftrekbaar
De meeste woningen in Nederland staan op eigen grond. In grote steden komt erfpacht vaker voor. Dat betekent dat de grond niet van jou is, maar dat je deze huurt van de gemeente of een andere eigenaar. Betaalde je in 2025 erfpachtcanon? Dan mag je deze aftrekken in je belastingaangifte. Kocht je de erfpacht in één keer af? Dan kun je niets aftrekken.
Het eigenwoningforfait is een bijtelling op je inkomen
Het eigenwoningforfait is de tegenhanger van de hypotheekrenteaftrek. Dit bedrag tel je bij je inkomen op. Daar betaal je belasting over. De hoogte van het eigenwoningforfait hangt af van de WOZ-waarde van je woning.
Let op: voor je aangifte over 2025 gebruik je de WOZ-waarde van 1 januari 2024. Dit is de WOZ-waarde die je begin vorig jaar van de gemeente kreeg. Dus niet de waarde die je onlangs ontving van de gemeente.
Voor een woning met een WOZ-waarde tussen € 75.000,- en € 1.330.000,- is het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde. Is je woning meer waard dan € 1.330.000,-? Dan is de bijtelling:
€ 4.655,- plus 2,35% over het bedrag boven € 1.330.000,-.
Een bijtelling verhoogt je belastbaar inkomen. Hoe hoger je inkomen, hoe meer belasting je betaalt. Bij een belastbaar inkomen tot ongeveer € 38.000,- betaal je:
- 35,82% als je jonger bent dan 67 jaar
- 17,92% als je 67 jaar of ouder bent
Bij een inkomen tussen ongeveer € 38.000,- en € 77.000,- betaal je 37,48%.
Bij een hoger inkomen betaal je 49,5%, ongeacht je leeftijd.
Een voorbeeld:
Je hebt een woning met een WOZ-waarde van € 600.000,-. De bijtelling van het eigenwoningforfait is dan € 2.100,-. Heb je een inkomen van bijvoorbeeld € 70.000,-? Dan betaal je € 787,- belasting. Heb je een inkomen van € 100.000,-? Dan betaal je € 1.040,- belasting.
Heb je weinig of geen hypotheek?
Heb je weinig of geen hypotheek dan is de kans groot dat de bijtelling van het eigenwoningforfait hoger is dan je renteaftrek. Om te voorkomen dat je meer bijtelling hebt dan renteaftrek, bestaat de Wet Hillen.
Deze regeling geeft recht op extra aftrek, zodat je geen belasting betaalt over het verschil tussen het eigenwoningforfait en je betaalde rente. De Wet Hillen wordt stap voor stap afgebouwd. In 2025 is de extra aftrek maximaal 76,67% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente.
Een voorbeeld:
Je hebt een woning met een WOZ-waarde van € 500.000,-. Je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 40.000,- en betaalt 2% rente.
- Je bijtelling voor het eigenwoningforfait is € 1.750,- (0,35% van € 500.000,-).
- Je betaalde € 800,- rente. Deze rente is aftrekbaar.
- Het verschil is € 950,- (€ 1.750,- min € 800,-).
- De extra aftrek via de Wet Hillen is 76,67% van € 950,-. Je betaalt dus € 729,-.
Verdeling van aftrekbare kosten
Heb je een fiscaal partner? Dan mogen jullie bepaalde inkomsten en aftrekposten onderling verdelen. Dat geldt ook voor kosten van de eigen woning. Je kunt de verdeling zo kiezen dat deze voor jullie samen het meest voordelig is.
Waar zie ik in de aangifte hoeveel hypotheekrente je terugkrijgt?
Veel mensen vragen zich af hoeveel hypotheekrente ze precies terugkrijgen. En hoeveel belasting ze betalen over het eigenwoningforfait. Dat zie je niet direct in je belastingaangifte. De Belastingdienst rekent aftrekposten en bijtellingen automatisch mee. Je ziet alleen hoeveel belasting je in totaal terugkrijgt of moet betalen. Niet hoeveel elke aftrekpost of bijtelling afzonderlijk oplevert.
Een voorbeeld:
Je hebt een inkomen van € 60.000,-. In 2025 betaalde je € 12.000,- aan hypotheekrente. Het eigenwoningforfait is € 1.400,-.
- Je krijgt 37,48% van € 12.000,- terug. Dat is € 4.498,-.
- Je betaalt 37,48% belasting over € 1.400,-. Dat is € 524,-.
- Per saldo krijg je € 3.974,- terug van de Belastingdienst.
Situatie 2: Je kocht in 2025 een woning
Naast de hypotheekrente mag je ook de financieringskosten aftrekken als je in 2025 een koopwoning kocht.
Welke kosten mag je aftrekken?
Dit zijn kosten die horen bij je je hypotheek, zoals:
- Notariskosten voor de hypotheekakte
- Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie
- Taxatiekosten
- Hypotheekadvieskosten
- Eventueel betaalde bereidstellingsprovisie
Had je tijdelijk twee woningen?
Kocht je in 2025 een nieuwe woning, maar werd je oude woning pas later overgedragen? Dan had je tijdelijk twee koopwoningen. Voldoe je aan bepaalde voorwaarden? Dan mag je voor beide woningen de hypotheekrente aftrekken. In principe geef je maar voor één woning de WOZ-waarde op.
Is de hypotheekrente voor een woning in aanbouw aftrekbaar?
Kocht je een nieuwbouwwoning die nog in aanbouw was? Dan betaalde je in 2025 steeds meer rente.
Hoe verder de bouw vorderde, hoe meer termijnen je betaalde. Daardoor nam ook de rente toe. Deze rente is aftrekbaar. Ontving je rente over je bouwdepot dan moet je die met de betaalde rente salderen.
Is de rente over een overbruggingskrediet aftrekbaar?
Had je overwaarde in je oude woning? Dan kon je die via een overbruggingskrediet gebruiken om je nieuwe hypotheek te verlagen. De rente over het overbruggingskrediet is ook aftrekbaar.
Uitkering uit een (bank-)spaarhypotheek of levensverzekering
Stopte je in 2025 je (bank-)spaar-, leven- of beleggingshypotheek? Dan ontving je een uitkering uit je levensverzekering, spaarrekening of beleggingsrekening. Deze uitkering moet je opgeven in je belastingaangifte. In veel gevallen geldt een vrijstelling als je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Daardoor betaal je meestal geen belasting over je uitkering.
Situatie 3: Je sloot een tweede hypotheek af in 2025
Gebruikte je het geld voor een verbouwing, onderhoud of verduurzaming van je woning? Dan is de rente aftrekbaar. Ook de financieringskosten zijn eenmalig aftrekbaar. Dit zijn bijvoorbeeld:
- Notariskosten voor de hypotheekakte
- Taxatiekosten
- Advieskosten
- Eventuele kosten voor Nationale Hypotheek Garantie
Was de hypotheek bedoeld voor een consumptief doel? Dan zijn de rente en financieringskosten niet aftrekbaar. Was de hypotheek deels voor je woning en deels consumptief? Dan zijn de kosten naar rato aftrekbaar.
Situatie 4: Je betaalde in 2025 rente voor een persoonlijke lening voor je eigen woning
Heb je een persoonlijke lening voor een verbouwing, onderhoud of verduurzaming van je woning? Dan is de rente die je in 2025 betaalde in principe aftrekbaar. Voorwaarde is dat je de lening annuïtair of lineair aflost. Veel mensen denken dat alleen hypotheekrente aftrekbaar is, maar dat klopt niet.
Situatie 5: Je sloot in 2025 je hypotheek over
Betaalde je een boeterente voor je oude hypotheek? Dan is die boeterente in principe aftrekbaar, net als de notariskosten, taxatiekosten en eventuele kosten voor Nationale Hypotheek Garantie.
Situatie 6: Je verlaagde in 2025 de rente-opslag bij je geldverstrekker
Liet je in 2025 een taxatie uitvoeren om aan te tonen dat je woning meer waard is? Dan kon je rente-opslag omlaag gaan. De taxatiekosten zijn aftrekbaar. Dat geldt ook voor eventuele administratiekosten van je geldverstrekker.