Interessant fenomeen: woningen in december goedkoper

Volgens het Kadaster en CBS stegen woningprijzen in 2024 gemiddeld met 8,7% ten opzichte van 2023. Goed nieuws voor huizenbezitters: in 2023 daalden de prijzen nog met bijna 3%. Het is minder positief nieuws voor sommige starters. Veel van hen haken af omdat hun inkomen de hogere prijzen niet kan bijbenen.

Grotere leencapaciteit drijft prijzen op

Huizenprijzen hangen sterk af van wat mensen kunnen lenen. Hoeveel mensen kunnen lenen, hangt af van hun inkomen, leennormen en hypotheekrente. Deze drie factoren droegen in 2024 bij aan een hogere leencapaciteit en hogere prijzen voor woningen.

December wijkt maand-op-maand af

Huizenprijzen waren in december 2024 10,3% duurder dan in december 2023. Opmerkelijk was dat er van november op december 2024 sprake was van een daling van 0,76%. Het hele jaar 2024 was elke maand sprake van een stijging van maand-op-maand van tussen 0,7% en 1,4%. Behalve dus december. Historisch gezien wijkt december vaak af van de trend.

In 2020 en 2021 was het gehele jaar sprake van een stijging maand-op-maand en in december een daling. In 2022 waren er meerdere maanden met een maand-op-maand daling, maar was die daling in december veel groter. Uitzondering was december 2023. Toen was er wel sprake van een stijging maand-op-maand, maar die was veel minder dan in andere maanden.

Gunstig om woning in december te laten passeren

Dit lijkt dus op een seizoenspatroon. Woningen die in december passeren bij de notaris zijn gemiddeld vaak goedkoper dan in november. Het patroon is duidelijk, maar een logische verklaring hebben we niet.

Wie erover denkt om zijn aankoop uit te stellen tot december 2025 komt waarschijnlijk bedrogen uit. De waardedaling in december is waarschijnlijk kleiner dan de stijgingen in de maanden ervoor. Bovendien is het onzeker of het patroon zich dit jaar herhaalt.

Is de jaar-op-jaar prijsontwikkeling op keerpunt?

De huizenprijzen ontwikkelen zich in golfbewegingen. Een stijging of daling van de ene op de andere maand heeft niet direct effect op de jaar-op-jaar ontwikkeling in een bepaalde maand. Dat komt doordat de resultaten van eerdere maanden zwaar meewegen in de jaar-op-jaar berekening.

In 2024 zien we dat de jaar-op-jaar prijsstijging afvlakt en in december voor het eerst iets naar beneden gaat. Er is dus nog steeds sprake van een stijging ten opzichte van dezelfde maand een jaar geleden, maar die is kleiner dan geldt voor de maand november.


Wij verwachten dat de huizenprijzen in 2025 blijven stijgen, maar minder hard dan in 2024. Dus wel een stijging, maar steeds iets minder groot. De verklaring zit bij de drie factoren die de leencapaciteit bepalen:

  1. De gemiddelde lonen stijgen in 2025 minder hard dan in 2024.
  2. De leennormen zijn in 2024 flink verruimd, maar blijven in 2025 gemiddeld ongeveer gelijk. Inkomens tot ongeveer € 65.000,- kunnen iets meer lenen en hogere inkomens juist iets minder, bij een ongewijzigd inkomen.
  3. De hypotheekrente daalt naar verwachting licht in 2025, vergelijkbaar met de daling in 2024.

Over heel 2025 verwachten wij dat de gemiddelde huizenprijsstijging uitkomt tussen de 4% en 7%. Met aan het begin van het jaar hogere jaar-op-jaar stijgingen en aan het einde van het jaar lagere jaar-op-jaar stijgingen.