Te koop staande woningen tot de NHG-grens van € 450.000,-, inclusief appartementen, hebben gemiddeld een substantieel slechter energielabel dan duurdere woningen. Uitgangspunt zijn alle koopwoningen op Funda met de labels: ‘beschikbaar’ en ‘te koop’. Bij woningen tot de NHG-grens heeft 17% energielabel E, F of G, terwijl dit voor woningen boven de NHG-grens slechts 10% is. Een zelfde beeld zien we bij woningen met energielabel C en D. Onder de NHG-grens heeft 34% van de woningen dit energielabel en boven de NHG-grens 25%.
Investeren in verduurzaming makkelijker voor hogere inkomens
Volgens ons is een belangrijke oorzaak dat mensen met een hoger inkomen makkelijker investeren in verduurzamingsmaatregelen dan lagere inkomens. Hogere inkomens hebben vaak een grotere spaarbuffer om in verduurzaming te investeren. Een extra hypotheek levert ten opzichte van hun netto inkomen een beperkte stijging van hun maandlasten op. Lagere inkomens zijn eerder aangewezen op een extra hypotheek en kijken waarschijnlijk voorzichtiger naar een toename van de hypotheeklasten. Zij moeten kiezen of ze hun beperkte spaargeld, extra hypotheek of lening nu investeren in verduurzaming, terwijl de besparing op de energierekening pas in de toekomst komt. Met soms lange en onzekere terugverdientijden. Hoewel de besparing op de energiekosten voor hen meestal hoger is dan de extra hypotheeklasten.
Overheid stimuleert verduurzaming
De hypotheeknormen staan toe dat extra leent voor verduurzaming:€ 20.000,- bij een woning met energielabel E, F of G en € 15.000,- bij een energielabel C of D. Maar huishoudens met een lager inkomen maken hier beperkt gebruik van. De Nationale Hypotheekgarantie constateerde onlangs dat het aantal NHG-hypotheken met woningverbetering of verduurzaming sinds 2021 met ruim 40 procent is afgenomen.
Verder biedt de overheid via het Warmtefonds de mogelijkheid om goedkoop te lenen om te verduurzamen. Zeker voor bestaande huisbezitters biedt dit mogelijkheden. Is het gezamenlijk inkomen lager dan € 60.000 dan kom je zelfs in aanmerking voor een renteloze lening. Een nadeel van het Warmtefonds in vergelijking met een hypotheek is dat de looptijd van de lening maximaal 20 jaar is (soms maximaal 15 jaar). Door de hogere maandelijkse aflossing zijn de kosten hoger dan bij een 30-jarige hypotheek. Bovendien kun je alleen maar lenen voor verduurzamingsmaatregelen en niet voor andere zaken, zoals een verbouwing of onderhoud.
Maak verduurzaming vooral lagere en middeninkomens nog aantrekkelijker
De overheid kan lagere inkomens met goedkopere woningen die onder de NHG-grens (€450.000,-) vallen, extra stimuleren om hun woning te verduurzamen. Een oplossing is dat de overheid subsidies vooraf goedkeurt en na uitvoering van de verduurzamingsmaatregel rechtstreeks uitbetaalt aan de aannemer.
Dit biedt twee voordelen:
- Geen onzekerheid meer dat de subsidiepot leeg is op het moment dat iemand een aanvraag doet.
- Een woningeigenaar heeft op voorhand minder spaargeld nodig of een lagere hypotheek. In de huidige situatie moet de woningeigenaar namelijk eerst alles financieren en krijgt die pas later de subsidie terug.
Een andere oplossing is het verhogen van het extra leenbedrag onder NHG, waarbij bijvoorbeeld 20% van dit bedrag vrij besteed mag worden aan andere woningkosten, in plaats van alleen verduurzaming. Dit zorgt voor een extra stimulans bij de koper om de verduurzaming door te voeren, omdat ze tegelijkertijd ook andere noodzakelijke verbeteringen aan hun woning kunnen financieren.
Rol voor geldverstrekker; nu rentekorting voor de verkeerde groep
Geldverstrekkers bieden nu vooral een rentekorting over de gehele hypotheek aan woningeigenaren die al een energiezuinige woning hebben met label A of B, of als de eigenaar zijn woning verduurzaamt naar label A of B. Maar voor woningen met een energielabel E, F of G is dat vaak een te grote stap.
Wat kunnen geldverstrekkers doen? Biedt een grote rentekorting van een half of heel procent op de extra hypotheek als huishoudens met een E, F of G energielabel verduurzamingsmaatregelen doorvoeren, zonder de eis dat het energielabel naar A of B gaat. Naast een financiële stimulans is ook informatie nodig. Door consumenten een gratis energierapport aan te bieden, krijgen zij inzicht in:
- het nut van verduurzaming
- de hoogte van de benodigde investering
- de mogelijke besparing op de maandelijkse energierekening.