Samenvatting:
Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat er in 2025 meer verkopen van bestaande woningen plaatsvinden dan in 2024. Het aantal verkopen komt naar verwachting uit tussen de 215.000 en 220.000, tegenover 200.000 tot 205.000 verkopen in 2024. Wij verwachten dat de prijsstijging in 2025 doorzet, maar dat de prijzen wel op een lager niveau eindigen dan in 2024.
Onze schatting is dat de prijsstijging over geheel 2025 uitkomt op 4% tot 7% (tegenover 8% tot 9% in 2024). We voorspellen dat de stijging in de eerste maanden van 2025 ten opzichte van dezelfde maand een jaar daarvoor groter zal zijn dan later in 2025.
Iets meer woningverkopen in 2025
Er zijn genoeg kopers die een eerste of volgende koopwoning willen kopen, of dat nu een bestaande koopwoning of nieuwbouw is. In 2023 waren veel eigenaren van een koopwoning nog terughoudend met hun zoektocht naar een nieuw huis. In 2024 zien we dat zowel veel starters als doorstromers op zoek zijn naar een woning. Daardoor komt het aantal woningtransacties uit boven de 200.000. De stijging van het aantal woningverkopen ten opzichte van dezelfde maand een jaar geleden was in oktober 11,6%. Wij verwachten dat die stijging ten opzichte van een jaar geleden de komende maanden en in de eerste maanden van 2025 aanhoudt. Later in 2025 verwachten we een minder sterke groei.
De uitdaging ligt namelijk bij het beperkte aanbod. Een belangrijke factor voor de doorstroming op de woningmarkt is de bouw van nieuwe woningen. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen ligt nog steeds relatief laag, net als het aantal vergunningen voor nieuwbouw. Het goede nieuws is dat er wel meer nieuwbouwwoningen worden verkocht.
Ook gunstig voor het aantal woningverkopen is de verkoop van woningen die eerst voor de verhuur waren bedoeld. Of dit ook goed is voor de woningmarkt als geheel is een ander verhaal. Maar het betekent vooral voor starters wel dat er extra woningen in hun prijsklasse beschikbaar kwamen.
Wij verwachten ook in 2025 dat sommige beleggers van hun huurwoning af willen. Overigens bevordert dit de doorstroming niet echt, omdat er door een woningaankoop van een starter niet een keten van woningverkopen ontstaat. Een starter laat immers geen andere koopwoning achter. Voor de doorstroming is het vaak veel interessanter als er een dure nieuwbouwwoning wordt opgeleverd, omdat dan wel vaak een keten van woningverkopen ontstaat. De koper van dat huis zet dan een goedkopere eerdere woning te koop.
De oplevering van nieuwbouwwoningen gaat naar verwachting een rem zetten op de doorstroming in 2025 en waarschijnlijk ook in de daarop volgende jaren. Al met al schatten wij dat tussen de 215.000 en 220.000 koopwoningen van eigenaar wisselen in 2025.
Verdere stijging woningprijzen in 2025, maar wel langzamer dan in 2024
In 2024 zien we een versnelling van de huizenprijsstijging per maand ten opzichte van dezelfde maand een jaar geleden. In januari 2024 lag de prijs van een bestaande koopwoning 1,8% hoger dan in januari 2023. In april was de stijging 5,6%, in juli 10,7% en in oktober 11,5%. Maar we zien de stijging wel afvlakken en wij verwachten dat de maandelijkse stijgingen in 2025 elke maand iets kleiner worden. We verwachten dus wel een stijging, maar een minder harde stijging.
De prijzen van koopwoningen zijn erg afhankelijk van de maximale leencapaciteit van huishoudens. We zien dat de prijzen in 2024 fors zijn gestegen door 3 factoren:
- hogere lonen
- iets lagere hypotheekrentes
- gunstigere leennormen voor bepaalde groepen
In 2025 zullen de lonen een stuk minder hard stijgen dan in 2024. Het Centraal Planbureau verwacht dat de cao-lonen in 2025 gemiddeld met 4,3% stijgen. De nieuwe leennormen 2025 pakken voor sommige huishoudens iets gunstiger uit, maar voor anderen juist iets minder gunstig. Per saldo is het effect van de nieuwe leennormen in 2025 dan ook minder groot dan in 2024. Tot slot verwachten wij dat de hypotheekrente in 2025 licht gaat dalen.
Als we naar al deze factoren kijken, dan verwachten wij dat de stijging van de huizenprijzen in 2025 doorzet, maar minder snel dan in 2024. Wij schatten dat de huizenprijsstijging over heel 2025 uitkomt tussen de 4% en 7%. Daarbij zal de stijging van de huizenprijzen op maandbasis in vergelijking met dezelfde maand een jaar geleden in de eerste maanden van 2025 nog hoog zal zijn, maar daarna elke maand wat kleiner worden.
Terugblik op onze verwachting over 2024
Met nog 2 maanden te gaan in 2024 lijkt de verwachting uit te komen die wij eind 2023 uitspraken over de huizenprijsontwikkeling in 2024. Wij verwachtten destijds een prijsstijging tussen de 7% en 10%. Met een gemiddelde prijsstijging per maand van 8,0% in de eerste 10 maanden van 2024 en de stijging boven de 11% in de laatste 3 maanden in gedachten, lijkt het erop dat de gemiddelde prijsstijging van 2024 rond de 8,5% uitkomt. Dat ligt precies in het midden van onze voorspelde brandbreedte.
Qua aantal woningverkopen zijn wij positief verrast in 2024. Onze verwachting was eind 2023 dat de verkopen in 2024 sterk geremd zouden worden door de tegenvallende oplevering van nieuwbouwwoningen. Gelukkig bleek dat enorm mee te vallen en ontstaat er een mooie stijging in het aantal woningverkopen. Voor onze voorspelling van 2025 schatten we daarom de impact kleiner in van de ook in 2025 verwachte, tegenvallende oplevering van nieuwbouwwoningen.