Het zal niemand zijn ontgaan: op de woningmarkt stijgen de prijzen weer fors. Koopwoningen die in juni 2024 bij de notaris passeerden, waren gemiddeld 10% duurder dan in juni 2023. Wij zetten de belangrijkste trends op een rij die de NVM en het Kadaster zien.
Daarbij is het goed om te bedenken dat de NVM-cijfers vaak een actueler beeld geven van de woningmarkt dan de cijfers van het Kadaster. Dat komt doordat het meestal nog enkele maanden duurt voordat een woningverkoop daadwerkelijk passeert bij de notaris en in het Kadaster wordt geregistreerd.
Meer transacties
Zowel het Kadaster als de NVM constateren meer verkooptransacties in het 2e kwartaal van 2024. Overigens viel de maand juni tegen: er passeerden die maand 12% minder woningen bij de notaris dan in juni 2023. Over het gehele 2e kwartaal passeerden bijna 8% meer woningen bij de notaris dan in het 2e kwartaal van 2023. In het 1e kwartaal was ook al sprake van een grote stijging van het aantal woningtransacties. Het ging om een stijging van 10% ten opzichte van het 1e kwartaal van 2023.
Bij de NVM zien we een voorzichtigere groei van het aantal woningverkopen. De groei was bijna 4% in het 1e kwartaal en 3% in het 2e kwartaal ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Het is positief dat er veel woningen te koop worden gezet en dat deze woningen snel worden verkocht. De NVM is alleen wel bang dat de toename van het woningaanbod tijdelijk is. De lente is altijd een populaire periode om een woning te koop te zetten.
Voor de doorstroming is het ook van belang dat er voldoende nieuwbouwwoningen worden opgeleverd en verkocht. De oplevering van het aantal nieuwbouwwoningen blijft achter bij wat de markt nodig heeft, maar we zien wel dat de verkoop van nieuwbouwwoningen aantrekt.
Wie zijn de woningkopers en wat voor woningen kopen ze?
In alle leeftijdscategorieën nam het aantal woningverkopen toe. De belangrijkste stijging was bij jongeren tot 35 jaar. Zij kochten 55% van alle woningen die in het 2e kwartaal passeerden bij de notaris. Het zijn niet alleen starters, maar ook jonge doorstromers die toe zijn aan hun volgende woning. De starters profiteerden van het toegenomen aanbod, onder andere doordat (particuliere en institutionele) beleggers voormalige huurwoningen verkochten.
Er lijkt wel een kentering in de markt aan te komen als we kijken naar de NVM-cijfers. In het 2e kwartaal was juist een forse daling te zien van het aantal transacties in het lagere prijssegment. Slechts 16% van de woningen werd voor minder dan € 300.000,- verkocht, terwijl dit vorig jaar nog 25% van de woningen was. Uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk bleek dat veel starters het lastiger hebben door de gestegen koopsom voor veel woningen. Dit geldt alleen niet voor starters met een hoog inkomen en vaak een behoorlijk bedrag aan eigen middelen uit spaargeld of een schenking.
In de hogere prijsklassen worden juist meer woningen verkocht, ziet de NVM. Van bijna 4 op de 10 woningen was de verkoopprijs hoger dan € 500.000,-. Nog opmerkelijker: bij 1 op de 20 woningen was de verkoopprijs zelfs hoger dan € 1.000.000,-. Doorstromers hebben na de waardedaling tussen de zomer van 2022 en zomer van 2023 even de kat uit de boom gekeken. Maar nu durven ze weer op steeds grotere schaal stappen op de woningmarkt te zetten. Daarbij gaan ze vaak eerst op zoek naar een andere koopwoning en zetten ze pas daarna, als ze een voorlopig koopcontract hebben getekend, hun eigen woning in de verkoop.
Boven de vraagprijs verkopen is de norm
In het 2e kwartaal werd 2 op de 3 woningen boven de vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen geldt dat zelfs voor 80% van de woningen. Uit cijfers van de NVM blijkt dat er gemiddeld 4,3% meer wordt betaald dan de vraagprijs. Dat komt neer op € 20.000,- extra overbieding op een gemiddelde verkoopprijs.
Zoals we in de inleiding al noemden, stegen de huizenprijzen (woningen die bij de notaris passeerden bij de notaris) in juni met 10% ten opzichte van juni 2023.
De NVM meldde dat de verkoopprijzen in het 2e kwartaal 13,6% hoger lagen dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Omdat veel verkochte woningen uit het 2e kwartaal nog moeten passeren bij de notaris, verwachten wij dat we in de komende maanden een verdere stijging van de gemiddelde CBS-verkoopprijs gaan zien.
Makelaars noemen 5 redenen voor de stijging van de verkoopprijzen:
- krapte op de woningmarkt
- de stabiele hypotheekrente
- de gestegen lonen en verbeterde betaalbaarheid van huizen
- de overwaarde van doorstromers
- het gestegen consumentenvertrouwen