Van Bruggen Adviesgroep acht de kans het grootst dat de hypotheekrentes in 2025 licht gaan dalen. Onze verwachting voor de hypotheekrentes in 2025 is slechts een voorspelling, die is gebaseerd op de informatie die nu voorhanden is. Maar gedurende een jaar kunnen er allerlei onverwachte gebeurtenissen optreden. In 2022 stegen de hypotheekrentes bijvoorbeeld snel en fors, doordat de inflatie omhoog vloog nadat de economie op stoom kwam na de coronacrisis en doordat de energieprijzen door het dak gingen door de oorlog in Oekraïne.
Voor 2025 is een onzekere factor wat het presidentschap van Trump voor de economie en rentes gaat betekenen. Verder is onzeker hoe de oorlogen in Oekraïne en het Midden-Oosten zullen verlopen. Bovendien ontstaan er ook nu nog totaal onbekende geopolitieke en economische gebeurtenissen. Toch geven we graag een voorspelling af.
Scenario’s
Wij geven 3 mogelijke scenario’s voor de hypotheekrente. Daarvan is het ene scenario waarschijnlijker dan het andere. Dit zijn de 3 scenario’s:
- Het meest waarschijnlijke scenario
- Een positief scenario
- Een negatief scenario
Per scenario geven we aan welke factoren van belang zijn. En we benadrukken nog maar eens: het is slechts een voorspelling. Alle scenario’s kunnen ingehaald worden door de werkelijkheid.
Het uitgangspunt voor de scenario’s is de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Op dit moment staat deze rente op 3,54% (november 2024). Als we naar heel 2024 (van januari tot en met november 2024) kijken, bedroeg deze rente gemiddeld 3,79%.
Scenario 1: de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG daalt in de loop van 2025 naar 3,0% tot 3,5%.
(Dit is het meest realistische scenario met een grote waarschijnlijkheid van 55%.)
De hoogte van de inflatie en vooral de verwachting van de toekomstige inflatie heeft grote invloed op de rentes. De verwachting is dat de inflatie in 2025 daalt naar een niveau rond de 2% in de eurozone. Als dat lukt, dan ontstaat er ruimte voor de Europese Centrale Bank (ECB) om haar rentetarieven te verlagen.
Beleggers houden al rekening met deze renteverlagingen door de ECB. Dat betekent dat die verlagingen al grotendeels verwerkt zijn in de rentes op de financiële markten. Toch verwachten we dat de rentes met nog een paar tienden naar beneden kunnen als de inflatie daadwerkelijk daalt naar 2%. Daarom is in onze ogen de kans groot dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG volgend jaar licht daalt naar 3,0% tot 3,5%. Daarbij verwachten we dat de rente eind 2025 dichter bij 3,0% dan bij 3,5% zal liggen.
Scenario 2: de gemiddelde hypotheekrentes dalen in 2025 tot minder dan 3%.
(Dit is het optimistische scenario met een waarschijnlijkheid van 20%.)
In ons optimistische scenario daalt de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast harder dan in het meest realistische scenario. Deze daalt dan naar minder dan 3%. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren als de inflatie harder daalt dan gedacht en de ECB haar rente verder verlaagt dan verwacht.
De Europese economie doet het niet heel goed, zeker in vergelijking met de economie in de Verenigde Staten. Als de inflatie naar minder dan 2% daalt, krijgt de ECB meer ruimte om de economie in de eurozone aan te jagen met extra renteverlagingen. Overigens verwachten wij niet dat de rente heel ver onder de 3% gaat eindigen, ook niet in een optimistisch scenario.
Scenario 3: de gemiddelde hypotheekrentes stijgen in 2025 richting 4%.
(Dit is het pessimistische scenario met een waarschijnlijkheid van 25%.)
In ons pessimistische scenario stijgt de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG richting de 4%. De kans dat dit pessimistische scenario uitkomt, schatten we zelfs iets groter in dan de kans op het optimistische scenario. Daarvoor zijn 2 belangrijke redenen:
- Sinds deze maand is er een grote onzekere factor voor de ontwikkeling van de rente bijgekomen: de verkiezing van Trump als 47e president van de Verenigde Staten.
De verwachting van veel economen is dat het beleid van Trump leidt tot een hogere inflatie en rentes in de Verenigde Staten. Trump wil de belastingen verlagen. Als daar geen bezuinigingen bij de overheid tegenover staan, dan stijgt de toch al hoge Amerikaanse staatsschuld. Het gevolg is dat beleggers een hogere rente vragen.
Een andere reden om een hogere rente te vragen, is als de inflatie stijgt. Als Trump zijn plannen doorvoert om extra tarieven te heffen op buitenlandse goederen, dan gaat de inflatie in de Verenigde Staten hoogstwaarschijnlijk omhoog.
De effecten van het beleid van Trump werken waarschijnlijk ook door naar de eurozone, waardoor de inflatie en rentes in de eurozone mogelijk hoger uitpakken.
- Na de zomer is de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met 0,35% gedaald, terwijl de rentes op de financiële markten in dezelfde periode nagenoeg hetzelfde zijn gebleven. De marges van geldverstrekkers zijn daardoor veel lager dan in andere jaren. De rek is er nu wel uit bij geldverstrekkers. Geldverstrekkers willen waarschijnlijk graag een deel van hun marges terugpakken in 2025.
Verwachting voor de langere termijn (2026-2029)
Onze lange-termijnverwachting voor de hypotheekrentes komt overeen met onze meest realistische verwachting voor 2025. Als de rentes van de ECB op een neutraal niveau komen en de inflatie in de eurozone rond de 2% eindigt, dan verwachten wij dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente tussen de 3,0% en 3,5% komt te liggen.
Voor de lange-termijn-voorspelling is de kans groot – misschien nog wel meer dan voor de voorspelling van 2025 – dat we in positieve of negatieve zin verrast worden door onverwachte economische of politieke ontwikkelingen.
Terugblik op onze renteverwachting 2024
Tot slot nog een korte terugblik op onze renteverwachting over 2024, die we in november 2023 publiceerden. Het meest waarschijnlijke scenario is uitgekomen, namelijk dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente tussen de 3,5% en 4,0% zou uitkomen in 2024. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG staat op dit moment op 3,54%.
Tot en met de zomer bewoog deze gemiddelde rente tussen de 4,0% en 3,8%. Halverwege augustus en september vond er een daling plaats van ongeveer 0,35% naar 3,57%. Daarna is deze rente in de maanden oktober en november bijna niet meer veranderd.