Acceptatievoorwaarden geldverstrekkers zijn veranderlijk

Bij het zoeken naar een geschikte hypotheek maak je een afweging van twee dingen: de prijs (in de vorm van rente) en de voorwaarden. Eerder gaven we al aan dat de rente het makkelijkst te vergelijken is, maar dat voorwaarden ook heel belangrijk zijn. Hier gingen we vooral in op de voorwaarden die tijdens de looptijd van de hypotheek gelden. Denk aan de voorwaarden waaronder je de rente kunt meeverhuizen naar een volgende woning en de wijze van boeteberekening bij vervroegde aflossing.

In dit artikel gaan we in op de acceptatievoorwaarden. Dit zijn de voorwaarden die relevant zijn op het moment dat je de hypotheek afsluit.

Verschillende acceptatievoorwaarden

Op voorhand kunnen we niet zeggen welke acceptatievoorwaarden van belang zijn, want dat hangt van je persoonlijke situatie af. Acceptatievoorwaarden kunnen over verschillende dingen gaan:

1. Het inkomen

Ben je zelfstandige, heb je geen vaste baan of heb je een onregelmatig inkomen? Dan is het van belang hoe de geldverstrekker je inkomen vaststelt om te bepalen of ze je wel of geen hypotheek verstrekken.

Dit zijn andere zaken die mogelijk in jouw persoonlijke situatie een rol spelen:

  • Worden inkomen uit vermogen of huurinkomsten die je ontvangt meegeteld?
  • Wordt een familiehypotheek buiten beschouwing gelaten als tegenover de lasten van die hypotheek een schenking staat?
  • Is maatwerk mogelijk als het inkomen volgens de reguliere normen niet mogelijk is? Zo ja, in welke situaties?

2. Persoonlijke factoren

De volgende persoonlijke factoren kunnen een rol spelen:

  • Kun je een hypotheek krijgen als je pas 12 maanden zzp’er bent?
  • Kun je met een verblijfsvergunning een hypotheek krijgen?
  • Kun je met meerdere mensen, met wie je geen koppel vormt, een woning kopen? (bijvoorbeeld met vrienden of met je ouders?)
  • Wordt bij gepensioneerden naar de werkelijke hypotheeklasten of naar fictieve annuïteitenhypotheeklasten gekeken als je een (laag) pensioeninkomen hebt?
    Bij de standaard hypotheeknormen wordt namelijk altijd gerekend met een annuïteitenhypotheek om te bepalen hoeveel je maximaal aan hypotheek kunt krijgen. Maar met een deels aflossingsvrije hypotheek heb je lagere maandlasten en is je hypotheek misschien beter passend.
  • Kunnen ouders borg staan of mede hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de hypotheek?

3. De woning

Rondom de woning zijn dit voorwaarden die van belang kunnen zijn:

  • Is een hypotheek op een woning met erfpacht mogelijk? Onder welke voorwaarden is dit mogelijk?
  • Wat is de minimale waarde van het onderpand?
  • Is een hypotheek op een woonboot, gecombineerd woon-winkelpand, woonboerderij, kangoeroewoning, verhuurd pand of recreatiewoning mogelijk?
  • Is een hypotheek mogelijk als je zelf een woning wilt bouwen?
  • Mag een woning prefab of houtskeletbouw zijn?

4. De offerte

Er gelden verschillende voorwaarden voor de offerte:

  • Hoeveel maanden is de offerte geldig bij bestaande bouw en nieuwbouw?
  • Kun je de offerte verlengen en wat zijn dan de kosten?
  • Wat is de maximale duur van de offerte, inclusief verlenging?
  • Wat zijn de annuleringskosten als een geaccepteerde bindende offerte is verlengd en wordt geannuleerd?
  • Welke rente geldt bij passeren: de rente uit de offerte of de laagste rente van twee opties (ofwel de rente uit de offerte ofwel de rente op het moment van passeren)?

Je betaalt een iets hogere rente van rond de 0,15% als een geldverstrekker rekent met de laagste rente van de offerterente en de rente op het moment van passeren. Maar je maakt die hogere rente goed als de rente fors daalt tussen het moment van de offerte en het moment van passeren.

5. De hypotheek

Deze voorwaarden rondom de hypotheek zelf kunnen relevant zijn:

  • Wat zijn de minimale en maximale hypotheek?
  • Wat is de maximale hypotheek ten opzichte van de marktwaarde van de woning?
  • Hoeveel leningdelen mag een hypotheek hebben?
  • Welke hypotheekvormen zijn mogelijk?
  • Is een variabele rente mogelijk en welke rentevaste periodes zijn er?
  • Geldt er een rentebedenktijd?
  • Welk deel van de hypotheek mag in box 3 vallen en mag je dus voor een consumptief doel gebruiken?
  • Welke voorwaarden gelden voor een overbruggingskrediet?
  • Welke voorwaarden gelden voor een bouwdepot?

6. Duurzaamheid

  • Kun je extra lenen om de woning te verduurzamen?
  • Krijg je rentekorting als je de woning verduurzaamt?
  • Krijg je rentekorting als je woning minimaal een bepaald energielabel heeft?

Gelukkig hoef je als consument niet al deze voorwaarden te kennen. Veel van deze voorwaarden zijn ook niet van belang voor jou. Je financieel adviseur weet op basis van jouw persoonlijke situatie welke acceptatievoorwaarden voor jou belangrijk zijn.

Let op: acceptatievoorwaarden zijn veranderlijk

Bij het afsluiten van een hypotheek bepalen de acceptatievoorwaarden welke geldverstrekkers jij als klant kunt overwegen. Het biedt alleen geen garantie voor de toekomst. Dat wil zeggen dat acceptatievoorwaarden in de toekomst kunnen wijzigen. Dus stel dat je op een gegeven moment wilt verhuizen en bij dezelfde geldverstrekker de nieuwe hypotheek wilt afsluiten om een lage rente mee te nemen, dan kan het zijn dat de geldverstrekker op dat moment andere acceptatievoorwaarden heeft. Mogelijk kom je er daardoor niet voor in aanmerking om de nieuwe hypotheek bij die geldverstrekker af te sluiten. Maar het kan ook zijn dat je persoonlijke situatie is gewijzigd. Bij het afsluiten van de hypotheek was je bijvoorbeeld in loondienst en later ben je zzp’er geworden. Ook dat beïnvloedt je toekomstige hypotheekopties bij deze aanbieder.

We zien vooral op het gebied van maatwerk dat geldverstrekkers hun beleid wijzigen. De afgelopen jaren zagen we dat geldverstrekkers minder maatwerk aanboden, omdat de Autoriteit Financiële Markten vond dat sommige geldverstrekkers hun beleid voor maatwerk niet goed op papier hadden staan. Bij meerdere geldverstrekkers was de reactie daarop dat ze bepaald maatwerk niet meer aanbieden in plaats van hun maatwerkbeleid duidelijker uit te werken.