Er zijn twee klantonvriendelijke ontwikkelingen op het gebied van rentemiddeling. Deze treffen met name bepaalde kwetsbare groepen, zoals vijftigplussers met weinig spaargeld en inkomen die zich het oversluiten van de hypotheek niet kunnen veroorloven.
1. Steeds minder geldverstrekkers bieden de mogelijkheid van rentemiddeling.
In januari 2019 bestond de mogelijkheid tot rentemiddeling nog bij ongeveer 60% van de geldverstrekkers; nu is dat gedaald naar ongeveer 45%.
2. Van de geldverstrekkers die wel rentemiddeling bieden, hanteren meerdere geldverstrekkers een maximale rentevaste periode van slechts 10 of 12 jaar.
Vooral bij banken, als die al rentemiddeling toestaan, mag de nieuwe rentevaste periode vaak slechts 10 of 12 jaar zijn. Terwijl ruim de helft van de hypotheeksluiters de wens heeft de rente 20 jaar vast te zetten. Dat is ook logisch, omdat consumenten op die manier hopen langer zekerheid te hebben over de hoogte van hun hypotheeklasten.
In plaats van rentemiddeling kan een consument kiezen voor oversluiten. Het voordeel van oversluiten ten opzichte van rentemiddeling is dat bij de boetebepaling rekening wordt gehouden met het boetevrije deel (vaak 10% en soms meer). Daardoor is oversluiten bij de eigen geldverstrekker financieel gezien over de resterende looptijd vaak aantrekkelijker. Bovendien kan het misschien zelfs nog aantrekkelijker zijn om over te stappen naar een andere geldverstrekker.
Maar het grote nadeel van oversluiten is dat je de boeterente in een keer moet betalen. Die boeterente loopt vaak in de duizenden tot soms zelfs tienduizenden euro’s, maar wordt bij rentemiddeling versleuteld in de rente, zodat je die niet meteen op tafel hoeft te leggen. Een ander bijkomend voordeel is dat rentemiddeling minder regelwerk is dan oversluiten, waardoor de bijkomende kosten, waaronder de kosten van de financieel adviseur, relatief laag zijn.
Bijvoorbeeld veel vijftigplussers hebben een hypotheek voor een lange periode met een vaste, nog hoge rente. Van de huidige lage hypotheekrentes profiteren zij niet, niet in de laatste plaats omdat zij niet vaak verhuizen en daardoor niet boetevrij van een hoge hypotheekrente af kunnen komen. Oversluiten kan dan een optie zijn om te profiteren van de lagere rente, maar in sommige situaties is oversluiten duur, lastig of niet mogelijk. Ze hebben bijvoorbeeld niet het spaargeld om in één keer de boeterente en bijkomende kosten te kunnen betalen. Daarnaast hebben ze onvoldoende inkomen om de hypotheek over te sluiten en de boetrente en bijkomende kosten mee te financieren in de nieuwe hypotheek met een lagere hypotheekrente.
Rentemiddeling is dan een goede oplossing en bovendien laagdrempelig. Maar het probleem is dus dat veel banken en geldverstrekkers die optie niet aanbieden, of alleen onder beperkte voorwaarden. Daardoor betalen sommige vijftigplussers vaak over lange tijd veel te veel geld terwijl het aanzienlijk goedkoper kan.
Praktijkvoorbeeld
Hierna volgt een concreet voorbeeld van een klant, die we een fictieve naam hebben gegeven, waarbij de geldverstrekker geen rentemiddeling meer toestaat. Deze klant heeft daardoor geen mogelijkheid om per direct zijn maandlasten omlaag te krijgen.
Meneer Jansen is 67 jaar en net met pensioen. Hij wil graag lagere maandlasten. Zijn huidige bruto maandlast bedraagt € 1.064,-. Hij heeft een aflossingsvrije hypotheek van € 266.000,- en zijn woning is € 450.000,- waard. Zijn huidige rente bedraagt 4,8% en deze staat nog 6,5 jaar vast. Hij is heel content met zijn woning en wil graag oud worden op deze plek. Als hij gaat oversluiten moet hij een boeterente van ongeveer € 48.500,- betalen. Maar de nieuwe hypotheek kan niet gefinancierd worden op basis van zijn pensioeninkomen. Bovendien zou meneer de hypotheek niet volledig aflossingsvrij mogen houden in de nieuwe situatie.
Stel: de rente van zijn geldverstrekker voor 20 jaar vast staat nu op 1,53%. Zou deze geldverstrekker rentemiddeling toestaan dan wordt de nieuwe rente 2,6% en betaalt hij een bruto maandlast van € 576,-; dat betekent een forse maandlast verlaging. Maar zijn geldverstrekker staat geen rentemiddeling toe en meneer moet maar hopen dat over 6,5 jaar de rente niet veel hoger is dan nu. Met rentemiddeling naar een nieuwe rentevaste periode van 20 jaar had hij wel duidelijkheid gehad over zijn hypotheeklasten tot de leeftijd van 87 jaar.
Sinds 1 juli 2019 bestaan er vanuit de AFM regels voor rentemiddeling. Sinds die regels van kracht zijn mogen geldverstrekkers geen kosten in rekening brengen die hoger liggen dan het financiële nadeel. Het was eerst heel gebruikelijk voor banken om een extra opslag van 0,2% in rekening te brengen wanneer een klant gebruik wilde maken van rentemiddeling. Geldverstrekkers zien nu niet langer het financiële voordeel voor hen zelf en daardoor verdampt het aanbod.
Het is jammer dat geldverstrekkers zo eendimensionaal naar deze problematiek kijken. Als geldverstrekkers het klantbelang écht centraal willen stellen, zouden ze én rentemiddeling toestaan én geen beperkende voorwaarden opleggen qua duur van de maximale duur van de rentevaste periode.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
