Op deze pagina:
Door het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst zit je in principe na de drie dagen bedenktijd vast aan de aankoop van het huis. Je kunt daarna alleen nog tegen betaling van een forse boete (vaak zo’n 10% van de koopsom) onder de aankoop van het huis uit. Maar wat nu als je toch de financiering niet kunt rondkrijgen? Of als uit een bouwkundige keuring blijkt dat je voor hoge onvoorziene kosten komt te staan?
Om al dat soort situaties voor te zijn, kiezen veel woningkopers voor één of meerdere ontbindende voorwaarden in het voorlopig koopcontract. Die bieden je extra zekerheid na de drie dagen bedenktijd. Je spreekt dan bijvoorbeeld af dat de koop alleen doorgaat als je je huidige woning kunt verkopen of als je de financiering voor het huis rond krijgt. Als niet aan die voorwaarden wordt voldaan binnen de afgesproken termijn, kun je de koop ontbinden zonder betaling van een boete.
De ontbindende voorwaarden maak je kenbaar aan de verkoper zodra je een bod op het huis uitbrengt. Ook laat je ze opnemen in de voorlopige koopovereenkomst, die je bij de notaris ondertekent.
Wil je precies weten hoe een huis kopen in z’n werk gaat? En waar je qua hypotheek en ontbindende voorwaarden bij de hypotheek op moet letten? Onze hypotheekadviseurs bieden je graag een gratis eerste kennismakingsgesprek aan. Kom langs en ontdek jouw mogelijkheden.
Er zijn diverse voorwaarden te bedenken die je bij de aankoop van je huis kunt afspreken. De belangrijkste bespreken we hieronder.
Voor het kopen van een huis sluit je bijna altijd een hypotheek af. Of je een huis kunt betalen, hangt er grotendeels van af of je de gewenste hypotheek kunt krijgen. In een eerste adviesgesprek bij de hypotheekadviseur heb je waarschijnlijk al een beeld gekregen van hoeveel je naar verwachting aan maximale hypotheek kunt krijgen. Maar dit bedrag kan door omstandigheden lager uitvallen. In zo’n situatie kom je natuurlijk liever niet voor een grote boete te staan.
Daarom kiezen veel mensen voor een voorbehoud van financiering als een van de ontbindende voorwaarden bij de hypotheek. Dit houdt in dat de koop alleen doorgaat als je inderdaad de benodigde hypotheek kunt krijgen en dus de koopsom voor het huis kunt betalen. Als je geen passende hypotheek kunt afsluiten, mag je de koop ontbinden.
Let wel op dat je daarbij een inspanningsverplichting hebt als koper. Je moet dus wel goed je best doen om de financiering te verkrijgen. Vaak zal de koper je vragen om één of meerdere afwijzingen te laten zien van hypotheekaanbieders, waaruit blijkt dat je inderdaad je aanvraag niet rond krijgt. Met de koper spreek je van tevoren een bepaalde periode af waarin je de financiering gaat regelen, vaak zo’n zes tot acht weken.
Blijkt inderdaad dat je geen financiering kunt rond krijgen? Dan mag je van de koop afzien zonder dat je de verkoper een schadevergoeding moet betalen.
Als je een bestaand huis koopt, wil je wel zeker weten dat je niet met een kat in de zak te maken hebt. Het zou zonde zijn als je na de sleuteloverdracht onverwachts allerlei kosten voor groot achterstallig onderhoud op je bordje krijgt, zoals asbest verwijderen, de kozijnen vervangen of de fundering volledig vernieuwen. Allemaal gebreken die je vaak niet met het blote oog kunt opmerken bij een bezichtiging!
Zulke vervelende verrassingen kun je voorkomen door een voorbehoud van bouwkundige keuring in de overeenkomst op te nemen. Je spreekt daarbij af dat je de koop alleen laat doorgaan als de kosten voor direct noodzakelijk onderhoud niet boven een bepaald bedrag (bijvoorbeeld € 5.000,-) uitkomen. Vervolgens laat je een bouwkundige keuring uitvoeren door een expert. Die zet op een rij met welke kosten je rekening moet houden. Is dat bedrag hoger dan gedacht? Dan kun je besluiten om van de koop af te zien of je kunt met de verkoper in gesprek gaan over financiële compensatie.
Ga je verhuizen naar een volgend huis? Dan ben je voor de financiering van je volgende huis waarschijnlijk deels afhankelijk van wat je huidige woning oplevert. Als je woning nog niet is verkocht, kan het slim zijn om een voorbehoud van verkoop eigen woning af te spreken. Mocht je dan niet op tijd een koper voor je huidige woning vinden, dan kun je de aankoop van je nieuwe woning ontbinden.
Overigens moet je er wel rekening mee houden dat deze voorwaarde voor de verkoper een risico met zich meebrengt. Als je een woning in goede staat en op een geliefde plek hebt gekocht, kun je deze voorwaarden misschien wel laten zitten. Zeker in deze huidige tijd van huizenkrapte komt deze voorwaarde niet heel vaak voor.
Wil je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten, vanwege het vangnet en de lagere rente die zo’n hypotheek biedt? Dan kun je qua ontbindende voorwaarden bij de hypotheek stellen dat de koop alleen doorgaat als je inderdaad een hypotheek met NHG kunt krijgen.
Let wel op dat aan een NHG-hypotheek meerdere voorwaarden zijn verbonden. Zo kun je die hypotheek alleen krijgen voor een koopsom tot € 435.000,- (of € 461.100 (2024) als je energiebesparende maatregelen meefinanciert in je hypotheek).
De ontbindende voorwaarden bij een woningaankoop zijn bedoeld om jou als koper in uitzonderlijke situaties de kans te geven om van de koop af te zien. Ze beschermen je bijvoorbeeld tegen grote financiële problemen of het kopen van een onverwachte bouwval. Let op: ontbindende voorwaarden zijn zeker niet bedoeld om gemakkelijk onder de koop uit te kunnen.
Je moet je altijd actief beroepen op een van de voorwaarden als je op basis daarvan van de koop af wilt. Het is dus niet zo dat de koop vanzelf niet doorgaat als bijvoorbeeld hogere onderhoudskosten naar voren komen uit de bouwkundige keuring dan gedacht. Je zult dan alsnog zelf, en met goed bewijs onderbouwd, zwart op wit moeten aangeven dat je de koop niet laat doorgaan.
Houd er rekening mee dat je beter alleen die ontbindende voorwaarden kunt opnemen die voor jou absoluut nodig zijn ter bescherming tegen financiële problemen. Hoe meer voorwaarden je hebt bij je bod, hoe minder aantrekkelijk je bod ook is voor een verkoper. Kijk dan ook kritisch, samen met je aankoopmakelaar, welke voorwaarden voor jou nuttig en minder nuttig zijn.
Pas aan de andere kant op met bieden zonder voorbehoud van financiering. Dat komt in deze tijd van huizenkrapte regelmatig voor, ook bij starters die zo hopen er toch nog tussen te komen. Maar dat voorbehoud weglaten, is niet altijd verstandig. Als jij toch niet de financiering kunt rondkrijgen, moet je een hoge boete betalen. Een bedrag van 10% van de koopsom is niet niks. Zo’n voorwaarde is dan ook in veel gevallen wel verstandig. Alleen in uitzonderlijke situaties kun je er vol vertrouwen van afwijken.
Wil je op basis van de ontbindende voorwaarden afzien van de koop? Dan moet je dit altijd expliciet en schriftelijk kenbaar maken aan de makelaar of, als de verkoper die niet heeft, rechtstreeks aan de verkoper. Doe dit in een officiële brief, zwart op wit. Geef daarbij ook aan op welke voorwaarde je je beroept en lever daarbij bewijs aan. Let op dat enkel aangeven dat je de financiering niet rond krijgt hiervoor niet voldoende is.
Je zult met concreet bewijs moeten komen dat je bijvoorbeeld geen hypotheek kunt krijgen of dat de onderhoudskosten hoger uitvallen dan afgesproken. Daarvoor kun je, in deze specifieke situaties, een kopie van het bouwkundig rapport of een afwijzing van een gerenommeerde hypotheekaanbieder bij je ontbindingsbrief bijvoegen. Lees ook goed de exacte beschrijving in het koopcontract; soms moet je meer dan één afwijzing kunnen overleggen.
Zorg er verder voor dat je de koop binnen de afgesproken termijn ontbindt. Daarna is ontbinden zonder boete niet meer mogelijk. Let ook op dat je de koop op de juiste manier ontbindt. Bij de ontbindende voorwaarden in het koopcontract staat vermeld hoe dit werkt.
Ook de verkoper kan ontbindende voorwaarden opnemen. Dit komt in de praktijk alleen nauwelijks voor. Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde zou zijn dat de koop niet doorgaat als de bank de restschuld voor de te koop staande woning niet wil financieren. De verkoper kan alleen onder de verkoop van de woning uit als hij een beroep kan doen op zijn eigen ontbindende voorwaarden. Is daar geen sprake van? Dan hoef je daar als koper niet mee akkoord te gaan en kun je de levering van de woning zelfs afdwingen bij de rechter of anders 10% van de koopsom opeisen als boete.
Wil je goed voorbereid zijn op het kopen van een huis? En precies weten waar je qua financiering en andere aspecten op moet letten? Maak dan een vrijblijvende eerste afspraak voor hypotheekadvies bij een van onze financieel adviseurs.
Zij kunnen je precies laten weten hoeveel jouw budget voor een woning bedraagt. En waar je bij een huis kopen zoal aan moet denken.
P.S. Misschien zit jouw nieuwe droomwoning wel tussen het aanbod van de makelaars van Van Bruggen Adviesgroep. Bekijk ons woningaanbod.
Dan zit je aan de koop vast, ook als daarna alsnog niet aan de ontbindende voorwaarden wordt voldaan. Wel kun je de voorwaarden mogelijk verlengen als de verkoper daar ook mee akkoord gaat, bijvoorbeeld als het langer duurt voordat je uitsluitsel krijgt over de hypotheek die je hebt aangevraagd. Ga hierover in overleg met de verkoper.
Ja, dit is vaak mogelijk, in overleg met de (makelaar van de) verkopers. In samenspraak kunnen jullie de geldigheidstermijn van de ontbindende voorwaarden langer laten duren.
Doe je dit op basis van een van de ontbindende voorwaarden? Dan maak je dit kenbaar via een schriftelijke verklaring, waarin je ook bewijst dat niet aan een bepaalde voorwaarde is gedaan (bijvoorbeeld door een kopie van het bouwkundig rapport of een afwijzing van jouw hypotheekaanvraag bij te voegen). Zet de ontbinding altijd zwart op wit en maak deze kenbaar aan de verkopend makelaar en, als die er niet is, rechtstreeks aan de verkoper(s). Doe dit bij voorkeur via een aangetekende brief of door persoonlijk een brief af te geven. Dan weet je zeker dat jouw ontbinding tijdig bij de verkoper is aangekomen.
Veelvoorkomende ontbindende voorwaarden zijn het voorbehoud van financiering en voorbehoud van bouwkundige keuring. Daarnaast bestaan er onder meer voorbehoud van NHG en voorbehoud van verkoop eigen huis.
Bij het uitbrengen van je bod geef je ook aan hoe lang de eventuele ontbindende voorwaarden geldig zijn. Hierover maak je afspraken met de verkoper die je vastlegt in de voorlopige koopovereenkomst. Bij het voorbehoud van financiering is een termijn van zo’n zes tot acht weken gebruikelijk. Voor een voorbehoud van bouwkundige keuring geldt vaak een soortgelijke termijn. Een voorbehoud van verkoop eigen huis kan wat langer duren, omdat een huis niet altijd in zo’n korte tijd al is verkocht.
Ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden voor de aankoop van het huis die je in de voorlopige koopovereenkomst laat opnemen. Als niet aan die voorwaarden wordt voldaan, kun je binnen een bepaalde (afgesproken) termijn nog boetevrij van de koop afzien door je op een van de voorwaarden te beroepen.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.