Van Bruggen Adviesgroep acht de kans het grootst dat de hypotheekrentes in 2024 licht dalen. Maar het voorspellen van de hypotheekrente-ontwikkeling is geen exacte wetenschap, meer een beredeneerde gok. Wij geven daarom liever een aantal scenario’s, waarvan het ene waarschijnlijker is dan het andere. Daarbij moet je wel in het achterhoofd houden dat onverwachte gebeurtenissen niet in deze scenario’s verwerkt zijn. Zo werden wij en alle economen in 2022 verrast door de oorlog in Oekraïne. Die oorlog leidde tot een energiecrisis, hoge inflatie en enorm snel stijgende hypotheekrentes (van ongeveer 1% naar ruim 4%). De ontwikkelingen in 2023 kwamen wat dat betreft meer overeen met ons meest realistische scenario, namelijk een hypotheekrente (10 jaar vast) rond de 4% met een min of plus van een paar tienden. Uiteindelijk schommelde de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG in 2023 tussen de 3,99% en de 4,53%.
We geven hierna drie scenario’s: 1) het scenario dat ons het meest reëel lijkt, 2) een positiever scenario, en 3) een negatiever scenario. Daarbij geven we aan waar deze scenario’s van afhankelijk zijn. Het blijft gelden dat alle scenario’s ingehaald kunnen worden door de werkelijkheid.
In 2023 werden we een groot deel van de tijd heen en weer geslingerd bij de vraag of de inflatie voldoende naar beneden te krijgen was. Er waren regelmatig twijfels of de forse renteverhogingen van de centrale banken snel genoeg effect zouden hebben op de inflatie. Maar de laatste maand is dat beeld aan het draaien. De centrale banken in Europa en de Verenigde Staten hebben dan ook op de pauzeknop gedrukt. De hoop wordt steeds groter dat we de renteverhogingen van de centrale banken achter de rug hebben. Beleggers vragen zich nu eerder af wanneer de centrale banken de rente in 2024 gaan verlagen.
Een renteverlaging van de centrale banken betekent niet automatisch een renteverlaging van de lange rentes, zoals de hypotheekrentes. In 2023 heeft de Europese Centrale Bank (ECB) haar rente verhoogd met 2% (van 2% naar 4%), maar de 10 jaar vaste hypotheekrente is nog geen half procent gestegen in 2023. De hypotheekrentes veranderen dus niet automatisch met renteverlagingen van de centrale banken mee. Maar onze verwachting is wel dat beleggers een renteverlaging door de centrale banken positief ontvangen en dat een renteverlaging ook tot lagere hypotheekrentes zal leiden. Wel zullen centrale banken voorzichtig zijn met het verlagen van hun rente. Ze zullen eerst willen zien dat de inflatie onder controle is. Daarvoor moet de inflatie nog verder naar beneden gaan.
Toch hebben we goede hoop dat de dalende trend bij de inflatiecijfers in de loop van 2024 aanleiding is voor renteverlaging, die gevolgd wordt door hypotheekrenteverlagingen. Wij schatten dat de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG in de loop van 2024 daalt naar een niveau tussen de 4% en 3,5%.
In ons optimistische scenario daalt de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast harder dan in het meest realistische scenario, namelijk naar een niveau rond de 3%. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren als de inflatie harder daalt dan verwacht.
De centrale banken hebben met hun renteverhogingen in 2022 en 2023 steeds meer impact op de vertraging van de economie. In sommige Europese landen zien we nu al een lichte recessie. Vaak zien we dat centrale banken het restrictieve beleid te lang doorzetten en dat een economie in een zwaardere recessie terechtkomt dan de centrale banken voor ogen hadden. Dat kan ertoe leiden dat centrale banken de teugels meer willen laten vieren en de rente eerder en meer gaan verlagen. Maar ook een einde aan de oorlog in Oekraïne of een zachte winter kan bijdragen aan een snel lagere inflatie als gevolg van lagere energieprijzen en daardoor snellere renteverlaging door de centrale banken.
Daarnaast kan de situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt een rol spelen bij een snellere verlaging van de hypotheekrentes. We hebben een behoorlijk concurrerende hypotheekmarkt, maar menig geldverstrekker zal graag meer aanvragen krijgen nu er veel minder hypotheken afgesloten worden dan twee jaar geleden. Het makkelijkste middel daarvoor is de rente verlagen. We zien dat deze concurrentie al een effect van een paar tienden (ongeveer 0,2%) heeft gehad in 2023. Wellicht zet dit nog iets verder door in 2024.
In ons pessimistische scenario komen we uit op een gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG van ongeveer het huidige niveau of een paar tienden lager of hoger: ergens tussen de 4% en 5%. Dit scenario zou werkelijkheid kunnen worden als de positieve signalen van de laatste weken te voorbarig blijken te zijn en de inflatie op het huidige niveau stabiliseert of slechts heel langzaam daalt. Door het positieve nieuws van de afgelopen maand zouden we haast vergeten dat de meeste beleggers dit in 2023 een behoorlijk realistisch scenario vonden voor 2024.
Ook kan de inflatie opnieuw toenemen door een nieuwe energiecrisis. Dat scenario is niet geheel ondenkbaar. Dit zou bijvoorbeeld kunnen gebeuren bij een verdere escalatie van de oorlog tussen Israël en Hamas. Als daar ook andere Arabische landen en de Verenigde Staten bij betrokken raken, kan dit tot een groot conflict uitgroeien, waarbij de olieprijzen stijgen.
Onze lange-termijnverwachting voor de hypotheekrentes voor 2025 tot en met 2028 is ongewijzigd ten opzichte van vorig jaar. Op de langere termijn (2025-2028) verwachten wij dat we naar meer neutrale rentes van de ECB gaan, dat de inflatie weer rond de 2% uitkomt en dat er voldoende geld voor hypotheken beschikbaar is.
Een terugkeer naar hypotheekrentes tussen de 1 en 2% lijkt ons niet waarschijnlijk, maar hypotheekrentes tussen de 3 en 3,5% lijken mogelijk. Maar ook voor de lange- termijnvoorspelling geldt dat we verrast kunnen worden door onverwachte economische of politieke ontwikkelingen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
