Je moet tussen 1 maart en vóór 1 mei belastingaangifte doen als je een eigen woning hebt. Verwacht je de deadline van 1 mei niet te halen? Vraag dan op tijd uitstel aan. Je kunt online aangifte doen via Mijn Belastingdienst of via de aangifte-app.
Je hoeft niet alles zelf in te vullen. De gegevens die al bij de Belastingdienst bekend zijn, zijn al voor je ingevuld. Dit geldt bijvoorbeeld voor je persoons- en adresgegevens, de gegevens van je werkgever, de WOZ-waarde en informatie over de hypotheekrente die je in 2023 betaalde. Controleer die gegevens wel goed, zeker als je het afgelopen jaar bent verhuisd. Je blijft er zelf voor verantwoordelijk dat je gegevens kloppen.
Mede dankzij de vooraf ingevulde gegevens wordt belastingaangifte doen steeds makkelijker. Zorg dat je de juiste documenten bij de hand hebt, bijvoorbeeld:
In dit artikel behandelen we een aantal onderwerpen rondom de eigen woning in de belastingaangifte.
Hierna behandelen we de belangrijkste aftrek- en bijtelposten rond de eigen woning. Dat zijn de rente, financieringskosten en het eigenwoningforfait.
Rente die je betaalt voor de aanschaf of het onderhoud van een eigen woning is in principe aftrekbaar. We onderscheiden verschillende rentes:
Geldverstrekkers moeten jouw betaalde hypotheekrente doorgeven aan de Belastingdienst. Als het goed is, staat dit dan ook al in je aangifte ingevuld. Controleer dit wel goed. Je moet bijvoorbeeld zelf aangeven of er sprake is van een eigenwoningschuld. Alleen dan is de hypotheekrente aftrekbaar.
De hypotheekrente die je invult in je belastingaangifte wordt afgetrokken van je belastbaar inkomen. Dankzij de aftrek betaal je minder inkomstenbelasting. Hoeveel je terugkrijgt van de hypotheekrente wordt achter de schermen voor je berekend.
In 2023 krijg je 36,93% terug van de betaalde hypotheekrente als je niet ouder bent dan de AOW-gerechtigde leeftijd. AOW-gerechtigden met lagere en middeninkomens tot ongeveer € 37.000,- betalen minder belasting, maar krijgen ook minder hypotheekrenteaftrek krijgen, namelijk 19,03%. Voor AOW-gerechtigden met hogere inkomens geldt een aftrek van 36,93%.
Als de hypotheek geen eigenwoningschuld is, is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Je mag de hypotheek dan wel opgeven als schuld in box 3, zodat je minder vermogensbelasting hoeft te betalen.
Dit zijn voorbeelden van situaties waarin je hypotheek geen eigenwoningschuld is:
Ook de rente die je betaalt voor een persoonlijke lening, waaronder ook een duurzaamheidslening valt, bijvoorbeeld voor het Nationaal Warmtefonds, is aftrekbaar. Belangrijk is wel dat je de lening annuïtair of lineair aflost in maximaal 30 jaar. Bovendien moet je de lening gebruiken voor onderhoud of verduurzaming van de woning en dus niet voor een consumptief doel.
Heb je een hypotheek afgesloten voor een vakantiehuis of een tweede woning? Dan is die woning geen hoofdwoning en is de hypotheekrente daarom niet aftrekbaar. Het maakt daarbij niet uit of de hypotheek gevestigd is op het vakantiehuis of de tweede woning of op de woning die je wel als hoofdwoning gebruikt. Een tweede woning wordt regelmatig gefinancierd door een extra hypotheek te nemen op de hoofdwoning, gezien de overwaarde op dat huis. Maar het doel is dan niet om de aankoop of het onderhoud van deze hoofdwoning te financieren. Daarom is de rente niet aftrekbaar. Je mag de hypotheek wel als schuld meenemen in box 3.
Kosten die je eenmalig maakt voor de financiering van een eigen woning zijn eenmalig aftrekbaar. Denk aan de notariskosten voor de hypotheekakte, de kosten van NHG, taxatiekosten, de kosten voor de hypotheekadviseur en eventueel betaalde bereidstellingsprovisie of boeterente.
Bij een nieuwbouwwoning is ook de bouwrente aftrekbaar. De bouwrente is de rente die je betaalt over de periode nadat je de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst hebt ondertekend. Het gaat daarbij om de netto kosten van het nieuwbouwdepot of om het verbouwingsdepot bij een bestaande woning (onder bepaalde voorwaarden).
Sloot je in 2023 je hypotheek over? Dan is de eventuele boeterente aftrekbaar, net als de notariskosten voor de hypotheek en de taxatiekosten.
Heb je een extra hypotheek afgesloten voor een tweede woning of een consumptief doel, zoals de aankoop van een auto of een schenking aan je kind? Dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar en kun je ook de eenmalige financieringskosten niet aftrekken.
Het kan ook zijn dat je een hypotheek hebt afgesloten die deels in box 1 valt en deels in box 3. Dat betekent dat je de financieringskosten niet volledig mag aftrekken, maar slechts naar rato van het deel dat in box 1 valt.
Heb je in 2023 een taxatierapport laten maken om aan te tonen dat je hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning lager is geworden voor een lagere renteopslag? Dan zijn ook die taxatiekosten en eventuele administratiekosten van de geldverstrekker aftrekbaar.
De erfpacht die je betaalde in 2023 mag je aftrekken bij de belastingaangifte. Er is sprake van erfpacht als je woning niet op eigen grond staat en je voor de grond maandelijks of jaarlijks een bedrag betaalt aan de grondeigenaar. Vaak is dat de gemeente.
Bij de belastingaangifte heb je als koophuiseigenaar ook te maken met een bijtelpost: het eigenwoningforfait. De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van je WOZ-waarde. Let op: het gaat om de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2022. Dat is dus de WOZ-waarde die je vorig jaar van de gemeente hebt gekregen en niet de WOZ-waarde die je recent hebt ontvangen.
Voor een woning met een WOZ-waarde tussen de € 75.000,- en € 1.130.000,- is het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde. Voor een woning met een WOZ-waarde van € 500.000,- is de bijtelling dan € 1.750,-.
Het programma van de Belastingdienst berekent achter de schermen hoeveel belasting je hiervoor betaalt. Hoge inkomens betalen een hoger percentage dan lage inkomens. De hypotheekrenteaftrek is maximaal 36,93% maar dat maximale percentage geldt niet voor de bijtelling van het eigenwoningforfait. Lage en middeninkomens betalen over de bijtelling van het eigenwoningforfait 36,93% belasting. Dat komt in het voorbeeld van een WOZ-waarde van € 500.000,- neer op ruim € 646,- per jaar. Hogere inkomens betalen 49,5% belasting, wat bijna € 866,- per jaar is.
Voor een woning met een WOZ-waarde onder de € 75.000,- geldt een lager eigenwoningforfaitpercentage; voor een woning vanaf € 1.200.000,- geldt juist een hoger percentage. Wie bijvoorbeeld in een huis woont met een WOZ-waarde van € 1.500.000,- heeft een eigenwoningforfait van 0,35% over de eerste € 1.200.000,- plus 2,35% over € 300.000,- (het deel boven de € 1.200.000,-). De bijtelpost van het eigenwoningforfait komt dan uit op € 11.250,-. Uitgaande van een belastingtarief van 49,5% betaalt deze bewoner dan ruim € 5.569,- belasting op basis van de bijtelpost.
Als je een fiscaal partner hebt, dan mag je bepaalde inkomsten en aftrekbare kosten - waaronder de kosten voor de eigen woning - onderling verdelen. Dat kun je op zo’n manier doen dat het voor jou en je partner het meest gunstig uitpakt.
Heb je in 2022 of 2023 een woning gekocht en had je daardoor tijdelijk twee woningen in 2023? Als je aan een aantal voorwaarden voldoet, mag je voor beide woningen de hypotheekrente aftrekken. Bovendien hoef je in principe maar voor één woning de WOZ-waarde op te geven. Op de site van de Belastingdienst kun je meer lezen over de voorwaarden.
Een andere bijzondere situatie is als jij en je partner uit elkaar zijn gegaan. Hoe de belastingaangifte dan werkt, hangt af van jullie situatie. Ook hierover kun je meer lezen op de website van de Belastingdienst of je kunt je financieel adviseur om uitleg vragen.
Heb je geen of slechts een kleine hypotheek? De kans is dan groot dat de bijtelling van het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrek van de hypotheekrente. Om te voorkomen dat je een hogere bijtelling hebt dan wat je aan hypotheekrente mag aftrekken, is de Wet Hillen ingevoerd. Volgens die wet heb je recht op een extra aftrekbedrag aan belasting, waardoor je per saldo geen belasting hoeft te betalen over het saldo van het eigenwoningforfait min de betaalde hypotheekrente.
Inmiddels is besloten dat de Wet Hillen fasegewijs afgeschaft wordt in kleine stapjes. Deze extra aftrekpost bedraagt in 2023 maximaal 83,33% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor de eigen woning.
Voorbeeld:
Stel: je hebt een woning van € 500.000,- en je hebt nog een aflossingsvrije hypotheek van € 40.000,- waar je een rente van 2% voor betaalt. Je moet dan als eigenwoningforfait € 1.750,- (namelijk 0,35% * € 500.000,-) bijtellen. Je mag de rente van € 800,- op jaarbasis als aftrekpost opvoeren. Daarnaast heb je als extra aftrekpost 83,33% van € 1.750,- min € 800,-, oftewel € 792,-.
Beëindigde je in 2023 je (bank-)spaar-, leven- of beleggingshypotheek? Dan kreeg je een uitkering van de levensverzekering of een uitkering uit de spaar- en beleggingsrekening. Die uitkering moet je opgeven bij de belastingaangifte. In de meeste gevallen kun je een vrijstelling gebruiken als je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Daardoor hoef je geen belasting te betalen over je uitkering.
