Vandaag wordt de nieuwe pensioenwet naar alle waarschijnlijkheid aangenomen door de Tweede Kamer. Er lijkt ook een meerderheid te zijn in de Eerste Kamer, die in 2023 zal stemmen. De nieuwe pensioenwet moet vanaf 1 juli 2023 ingaan, waarna pensioenpartijen 3,5 jaar de tijd krijgen om de pensioenregelingen aan te passen aan deze nieuwe pensioenwet. Uiterlijk 1 januari 2027 moeten de pensioenregelingen aangepast zijn.
Het huidige pensioenstelsel was niet meer van deze tijd. Er werd veel toegezegd maar niet altijd waargemaakt. Pensioenuitkeringen moesten de afgelopen jaren regelmatig verlaagd worden als gevolg van de grote rentestand en ondanks een enorme groei in het pensioenvermogen konden pensioenen niet of slechts mondjesmaat geïndexeerd worden. Daarbij helpt het ook niet dat we steeds ouder worden en dus ook steeds langer pensioen ontvangen. Bovendien groeit door de vergrijzing het aantal mensen dat met pensioen gaat en er moet voorkomen worden dat jongeren alleen maar premie betalen voor eerdere generaties en er voor hen geen of alleen een veel kleiner pensioen resteert als zij de pensioenleeftijd bereiken.
In het nieuwe pensioenstelsel gaan we daarom van een gezamenlijke pensioenpot naar individuele pensioenpotjes, die mee gaan bewegen met de ontwikkelingen op de financiële markten. Dat kan leiden tot hogere pensioenuitkeringen als het goed gaat op de financiële markten, maar als het slecht gaat dan zullen pensioenen ook eerder gekort worden. Wel worden er buffers ingebouwd, zodat we niet bij elke dip op de beurs meteen enorm gekort worden. Maar dat betekent uiteraard ook dat bij sterk stijgende beurzen die buffers gevuld worden, en de stijging niet volledig in stijgende pensioenuitkeringen wordt verwerkt. Pensioenen zullen een stuk transparanter, maar dus ook beweeglijker worden. Daarnaast is het de bedoeling dat meer mensen een pensioen op kunnen bouwen. Zo moet het ook mogelijk worden voor de grote groep zzp’ers om deel te nemen aan een pensioenregeling.
Een grote uitdaging is om van het huidige pensioenstelsel over te gaan naar het nieuwe pensioenstelsel. Het betekent namelijk dat het huidige pensioenvermogen van rond de 1.500 miljard euro verdeeld moet worden naar ongeveer 10 miljoen individuele pensioenpotjes. Pensioenfondsen zullen in overleg met de werkgevers en werknemers tot een eerlijke verdeling moeten komen. Gelukkig is er dankzij de recent gestegen rente ruimte om een stuk compensatie te bieden voor bepaalde groepen die minder gunstig uit zijn in het nieuwe pensioenstelsel. Maar de praktijk moet de komende jaren uitwijzen of partijen hier op een goede manier uit gaan komen.
Voor veel mensen is pensioen een ver-van-mijn-bed-show en wordt als ingewikkeld ervaren. Het lastige is dat op voorhand niet met zekerheid valt te zeggen hoeveel pensioen je gaat krijgen; en al helemaal niet in het nieuwe pensioenstelsel. Toch kun je je prima voorbereiden op de financiële situatie bij pensionering en kun je zelf de regie pakken. Via mijnpensioenoverzicht.nl krijg je nu en in de toekomst inzicht hoeveel AOW en pensioen je kunt verwachten. Maar kijk niet alleen naar je pensioeninkomen, maar ook naar je toekomstige uitgaven. Die gaan misschien wel omlaag omdat je dan een deel van je hypotheek hebt afgelost, je kleiner en goedkoper gaat wonen of omdat dan de kinderen de deur uit zijn. Het kan aan de andere kant ook zijn dat er weer nieuwe uitgaven bij komen, omdat je bijvoorbeeld vaker op vakantie wilt of vaker uit wilt gaan. Door je toekomstige pensioeninkomsten en uitgaven op een rij te (laten) zetten, in combinatie met de vaak lagere belastingtarieven die gelden, weet je of je in de toekomst voldoende geld overhoudt. En kom je tekort, dan kun je op tijd aan de slag om extra te sparen of te beleggen voor een stuk pensioenaanvulling of door je toekomstige uitgaven te verminderen door bijvoorbeeld extra af te lossen op je hypotheek of te verhuizen naar een goedkopere woning.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
In tegenstelling tot de vaste hypotheekrentes is het een stuk gemakkelijker om de ontwikkeling van de variabele hypotheekrentes voor begin 2023 te voorspellen. De stijgende lijn van de afgelopen maanden zal zich begin 2023 voortzetten.
De variabele hypotheekrente is afhankelijk van de geldmarktrente, die erg beïnvloed wordt door de rente die de Europese Centrale Bank (ECB) hanteert. Dat is heel goed te zien als we de renteontwikkeling van de ECB depositorente, de geldmarktrente en de variabele hypotheekrente met NHG in één grafiek laten zien.
De geldmarktrente loopt eigenlijk steeds iets voor op de daadwerkelijke renteverhoging van de ECB, doordat beleggers anticiperen op welke renteverhogingen de ECB gaat doorvoeren. De gemiddelde variabele hypotheekrente kwam iets later op gang, doordat de eerste verhoging van de ECB van -0,5% naar 0% ging, terwijl geldverstrekkers voor hun eigen funding uit spaargeld voor veel van hun klanten ook voor de renteverhoging een spaarrente van 0% gaven. De laatste maanden zien we dat de gemiddelde variabele hypotheekrente steeds meer de geldmarktrente volgt.
In december heeft de ECB aangekondigd dat de verhoging in december hoogstwaarschijnlijk niet de laatste zal zijn. De eerdere verwachting dat de inflatie in 2024 al rond de 2,3% komt te liggen, heeft plaatsgemaakt voor 2025. De ECB gaf aan dat de markt de renteverhogingen voor 2023 te laag inschat. Onze verwachting is dan ook dat de komende zes weken de geldmarktrente en de gemiddelde variabele hypotheekrente met een half procent op zal lopen. De kans is groot dat het begin 2023 niet bij één renteverhoging van 0,5% blijft, maar dat er nog een tweede volgt. Wij verwachten dan ook dat de gemiddelde variabele hypotheekrente in 2023 met één procent gaat stijgen.
Op dit moment is onze verwachting dat de ECB haar rente na de renteverhogingen begin 2023 gedurende de rest van het jaar gelijk zal houden. Waarbij het afwachten is of de inflatie voldoende weet te dalen. En dan gaat het niet alleen om 2023, want in 2023 zal de inflatie echt een stuk omlaaggaan. Maar het is vooral belangrijk of en zo ja wanneer de inflatie in 2024 of 2025 weer richting het gewenste niveau van rond de 2% uitkomt. Als de inflatieverwachtingen hard achteruitgaan, komt er misschien eind 2023 al een renteverlaging door de ECB, maar wij zijn daar niet heel positief over. Als blijkt dat de inflatieverwachtingen tegenvallen dan kan het ook zomaar nodig zijn om nog een extra renteverhoging door te voeren.
Uit de renteontwikkeling van de geldmarktrente kunnen we opmaken dat beleggers een verdere verhoging van de ECB depositorente verwachten per 15 december, wanneer de ECB weer bij elkaar komt om een rentebesluit te nemen. Onduidelijk is nog of dat een verhoging zal zijn van weer 0,75% of een iets gematigde verhoging van 0,5%. Ook zal belangrijk zijn welke verwachting de ECB uitspreekt over toekomstige renteverhogingen. Belangrijk is of er voldoende vertrouwen is dat de inflatie beteugeld gaat worden. De positieve kant is dat de inflatie in de eurozone in oktober uitkwam op 10%, wat een daling betekende ten opzicht van de voorgaande maand, toen de inflatie 10,4% bedroeg. De negatieve kant is dat de inflatie nog steeds enorm hoog is en de vraag is of de daling de komende maanden hard genoeg inzet. Onze verwachting is dan ook dat we in 2023 nog wel één of meerdere renteverhogingen van de ECB gaan zien, maar mogelijk wel iets minder hard dan de afgelopen twee verhogingen. Daarom verwachten wij dat de komende maanden de variabele hypotheekrente nog wel iets verder zal doorstijgen, maar wel iets minder hard dan de afgelopen maanden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Afgelopen donderdag verhoogde de Europese Centrale Bank (ECB) zoals verwacht haar rente met 0,5%. De belangrijkste rente, de depositorente komt daarmee op 2%. Ook de Amerikaanse en Engelse centrale banken verhoogden hun rentetarieven met 0,5%.
Maar de verrassing zat hem in de toelichting die de ECB gaf. De meeste beleggers verwachtten vooraf dat dit wel eens de laatste renteverhoging zou kunnen zijn of hoogstens nog één aan het begin van 2023. Sommigen durfden zelfs voorzichtig de verwachting uit te spreken dat er misschien eind 2023 alweer een eerste renteverlaging zou komen. De ECB kondigde echter aan dat dit zeker niet de laatste renteverhoging is en dat ze er alles aan zal doen om de inflatie te beteugelen. De eerdere verwachting dat de inflatie in 2024 al rond de 2,3% komt te liggen, heeft plaatsgemaakt voor 2025. De ECB gaf aan dat de markt de renteverhogingen voor 2023 te laag inschat.
Beleggers schrokken en de aandeelbeurzen gingen dan ook omlaag en de rentes op de kapitaalmarkt stegen, terwijl de trend juist dalend was de laatste maanden. Het is even afwachten hoe beleggers dit nieuws de komende dagen precies gaan verwerken. Maar wij verwachten dat geldverstrekkers wel even op de rem gaan trappen met het doorvoeren van hypotheekrente verlagingen. Een enkele geldverstrekker verhoogde zelfs al de hypotheekrente of trok een verlaging in.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Wie voor Sinterklaas wil spelen en zijn kind op weg wil hebben met een grote schenking voor de aankoop van een woning kan in de meeste gevallen het beste in de maand december nog in actie komen. Maar ook in 2023 zijn er nog mogelijkheden en is er zeker ook een alternatief.
Als je kind (tussen de 18 en 40 jaar) een woning heeft gekocht en die woning in december 2022 nog passeert, dan kan je kind nog gebruikmaken schenkingsvrijstelling voor de eigen woning van € 106.671,-. Per 1-1-2023 gaat het bedrag voor de belastingvrije schenking omlaag naar € 28.947,-. In feite betekent dit een afschaffing van de extra vrijstelling voor de eigen woning, omdat er sowieso al een schenkingsvrijstelling geldt van ouder aan kind van € 28.947,-, waarbij de besteding van dat geld vrij is.
Als je weet dat je kind in 2023 een woning gaat kopen, kun je ook gebruikmaken van de mogelijkheid om de grote schenking te spreiden. Je doet dan in 2022 een kleine schenking, waarvan je kind aangifte schenkbelasting moet doen in combinatie met een beroep op de verhoogde schenkingsvrijstelling. In 2023, als de woning daadwerkelijk wordt gekocht, geef je het resterende bedrag als schenking aan je kind. Ook hierover moet dan aangifte schenkbelasting gedaan worden, met weer een beroep op de verhoogde schenkvrijstelling.
Bij de spreiding van de hoge schenking was lang onduidelijk hoe qua verdeling de minimale hoogte van de schenking in 2022 zou moeten zijn. Moet het deel dat in 2022 geschonken wordt minimaal één euro zijn of moet het hoger zijn dan de reguliere vrijstelling € 5.677,-. Vorige week heeft de Belastingdienst op haar website duidelijkheid gegeven en is het voldoende om € 1,- te schenken.
Als een kind pas in 2023 een grote schenking ontvangt, krijgt hij/zij dus te maken met een verlaagd belastingvrij bedrag. Dat hoeft vermogende ouders er niet van te weerhouden om toch een grotere schenking aan hun kind te doen dan € 28.947,-. Het betekent alleen dat het kind over het meerdere schenkingsbelasting moet betalen.
Overigens mag ook een kind van 40 jaar of ouder een schenking ontvangen, alleen geldt dan een lager vrijstellingsbedrag van € 6.035,-, en moet ook hier over het meerdere schenkbelasting betaald worden. Bij bedragen tot € 138.642,- bedraagt het schenktarief 10%, daarboven is het 20%. We geven een paar voorbeelden van hoeveel schenkbelasting betaald moet worden.
Nu de grote schenkingsvrijstelling ten behoeve van de aankoop van een eigen woning fors omlaaggaat in 2023, zullen we nog vaker zien dat een familiehypotheek gebruikt zal worden. Een familiehypotheek is meestal een lening of hypotheek die de ouders aan een kind geven (maar het kan ook een andere familiaire band zijn). In de meeste gevallen wordt er naast de familiehypotheek nog een reguliere hypotheek bij een geldverstrekker gesloten.
De hypotheekrente van een familiehypotheek is gewoon aftrekbaar, als tenminste voldaan is aan de voorwaarden die ook gelden voor een ‘reguliere’ hypotheek. Verder is van belang dat een hypotheekrente wordt afgesproken die marktconform is. Dat betekent dat de hypotheekrente niet heel erg mag afwijken van de hypotheekrentes die reguliere geldverstrekkers rekenen. De rente mag niet te laag zijn, maar ook niet te hoog.
Op zich levert een familiehypotheek dus niet meteen lagere hypotheeklasten op. Maar die familiehypotheek kan gecombineerd worden met een schenking van de ouders aan het kind. Jaarlijks mag een bedrag van € 6.035,- belastingvrij worden geschonken.
Stel je verstrekt aan je kind een familiehypotheek van € 100.000,- tegen een rente van 4,3%. De maandelijkse bruto maandlast bedraagt dan € 495,- en dat bedrag kun je belastingvrij terugschenken aan je kind, want op jaarbasis valt dat binnen de € 6.035,-. Het is zelfs zo dat je kind de rente ook nog eens mag aftrekken. Heb je voldoende vermogen dan zou je er over kunnen denken om de maximale jaarlijkse belastingvrije schenking te benutten voor het betalen van de netto hypotheeklasten van je kind. Een familiehypotheek van ongeveer € 135.000,- is voor het kind dan kosteloos. Een hoger bedrag zou natuurlijk ook kunnen, maar als je dan als ouder meer schenkt dan € 6.035,- moet het kind daar wel schenkbelasting over betalen.
Als ouder moet je wel goed realiseren dat je het geld van de familiehypotheek in beginsel wel kwijt bent (wat natuurlijk ook het geval is bij de grote schenking voor de eigen woning). Zeker als de familiehypotheek de gehele looptijd gaat duren. Dat is helemaal van belang als er meerdere kinderen zijn. Maar ook als je dit spaargeld in de toekomst toch zelf nodig hebt voor bijvoorbeeld een aanvulling van je pensioen. Ook is het goed om je te realiseren dat spaargeld de afgelopen jaren meestal niks opleverde, maar de komende jaren misschien wel weer.
In het bovenstaande voorbeeld zijn we er vanuit gegaan dat de volledige hypotheeklasten terug worden geschonken, maar daar zijn natuurlijk ook nog andere varianten met een lagere schenking op denkbaar.
Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn voor een schenking? Een adviseur van Van Bruggen Adviesgroep kan je hier deskundig advies over geven. Plan een eerste kennismaking!
Heb je op dit moment een voorlopige aanslag? Dan krijg je rond half december het voorstel van de voorlopige aanslag 2023 van de Belastingdienst. Heb je dit jaar een woning gekocht of je hypotheek overgesloten of aangepast, dan is het belangrijk dat je de voorlopige aanslag aanpast. Andere redenen om de voorlopige aanslag aan te passen zijn bijvoorbeeld dat je een kind hebt gekregen, je gaat scheiden, je hebt de AOW-leeftijd bereikt, je bent meer of minder gaan verdienen of je bent (deels) als zzp’er begonnen. Bij belangrijke wijzigingen gedurende het jaar is het raadzaam om die wijzigingen meteen door te voeren, maar heb je dat nog niet gedaan, dan is dit het moment om dat alsnog te doen.
Met een voorlopige aanslag krijg je maandelijks belasting terug, bijvoorbeeld voor de hypotheekrenteaftrek, en hoef je niet tot de jaarlijkse belastingaangifte achteraf te wachten. Het is uiteraard belangrijk dat je maandelijks niet teveel terugkrijgt, omdat je anders bij de definitieve aanslag geld terug moet betalen. Controleer daarom je voorlopige aanslag 2023 goed en geef wijzigingen door aan de Belastingdienst.
In de voorlopige aanslag 2022 heeft de Belastingdienst de nieuwe tarieven voor de inkomstenbelasting verwerkt. Een belangrijke wijziging is bijvoorbeeld dat hogere inkomens de hypotheekrente slechts mogen aftrekken tegen het tarief van de eerste schijf. In 2023 is namelijk de afbouw van de maximale hypotheekrenteaftrek voltooid. Dat betekent dat het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek voor hoge inkomens omlaag gaat van 40% in 2022 naar 36,93% in 2023. Voor mensen met een hoog inkomen die te maken hebben met deze verlaging van het maximale aftrekpercentage, betekent het dat de Belastingdienst in de voorlopige aanslag automatisch met het lagere aftrekpercentage rekent en de teruggave voor de hypotheekrente omlaag gaat.
Zijn er wijzigingen in je inkomen, in de waarde van je woning, zorgkosten, hypotheek of ben je in 2022 gescheiden en moet je partneralimentatie betalen of ga je die ontvangen? Het zijn allemaal zaken die de Belastingdienst nog niet weet. We lichten er een paar wijzigingen toe die te maken hebben met de eigen woning.
Heb je het afgelopen jaar een lagere rente op je hypotheek gekregen, omdat je een nieuwe rentevaste periode hebt gekregen of je hypotheek overgesloten of rentemiddeling toegepast? Dan is de voorlopige aanslag gebaseerd op een te hoge teruggave. Pas deze aan bij de Belastingdienst, zodat je niet bij de definitieve aanslag ineens een groot bedrag moet terugbetalen.
Ben je het afgelopen jaar verhuisd, dan moet er voor de voorlopige aanslag met twee nieuwe gegevens rekening worden gehouden:
Heb je het afgelopen jaar je woning grondig verbouwd, dan is je woning waarschijnlijk meer in waarde gestegen dan de gemiddelde waardestijging. Je WOZ-waarde kan dan wel eens fors gestegen zijn, waardoor de bijtelling van het eigenwoningforfait omhoog moet.
Heb je de verbouwing niet met spaargeld gefinancierd maar met een hypotheek of lening, dan is het belangrijk om deze gegevens ook door te geven aan de Belastingdienst.
Doe je samen met je fiscale partner aangifte, dan kun je gezamenlijke aftrekposten zoals voor de eigen woning en het vermogen verdelen over beide personen. Dat betekent dat je over het algemeen de aftrekposten zoveel mogelijk wilt toe rekenen aan degene met het hoogste inkomen. De Belastingdienst helpt je met het uitzoeken van de ideale verdeling.
Je aanpassingen kun je online doorgeven aan de Belastingdienst door in te loggen op Mijn Belastingdienst. Op de site van de Belastingdienst staat stap voor stap beschreven hoe je de wijzigingen door kunt voeren.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Van Bruggen Adviesgroep heeft begin dit jaar in een open brief aan de nieuwe minister de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gevraagd om niet met oogkleppen op meer huizen bij te bouwen maar om ook rekening te houden met de wijzigende demografische omstandigheden. De belangrijkste alinea’s uit deze brief waren:
“De grootste uitdaging volgens vele stakeholders, waaronder de media en de politiek, is de hoeveelheid woningen die gebouwd moeten worden. Het kabinet wil in tien jaar tijd 100.000 woningen per jaar bouwen. Dit is zeker noodzakelijk. Van Bruggen Adviesgroep is echter van mening dat we ook veel beter moeten kijken naar wat voor soort woningen we bouwen en voor welke doelgroep we dat doen. Als gevolg van de stijgende senioriteit van onze bevolking, in minder fijne bewoording ook wel de vergrijzing genoemd, ontstaat er namelijk de komende jaren behoefte aan andere type woonvormen en woningen. Daarbij is er niet één type oudere aan te wijzen, maar gaat het om verschillende doelgroepen. Wij adviseren u om goed onderzoek te doen naar de verschillende wensen en behoeften van deze groepen ouderen. Als het woningbeleid onvoldoende rekening houdt met de groeiende groep senioren, dan hebben we over tien jaar wellicht het woningtekort opgelost, maar ontstaat er wel een nieuw probleem: een niet pássende woningvoorraad.
Een goed woonbeleid dat méér dan in de huidige plannen rekening houdt met de stijgende senioriteit, zorgt voor meer doorstroming op de woningmarkt. Het kabinet zet wel in op seniorenwoningen bij de bouw van coöperatiewoningen, maar belangrijk is dat ook een steeds groter deel van de senioren behoefte heeft aan een koopwoningen- of appartementen voor senioren. Het liefst in de huidige eigen buurt. Een mogelijke oplossing hiervoor kan liggen in het ombouwen van kantoorpanden tot communities voor senioren, waarbij er ook extra voorzieningen zijn voor de vitale senioren. Of de optie van het verruimen van de mogelijkheden om een recreatiewoning als volwaardige woning te gebruiken. Wij juichen het ook toe dat er meer ruimte komt voor alternatieve woonvormen en coöperatieve woonprojecten die door bewoners zelf worden ontwikkeld, maar zien ook een rol voor dit kabinet om hier zelf een stimulerende rol bij te spelen. Wij denken dat er genoeg ideeën zijn die ervoor kunnen zorgen dat senioren óók over kunnen én willen stappen naar een andere woningen en daarmee de doorstroming op gang brengen, die vervolgens ook het woningtekort voor starters en middengroepen verkleind.”
Van Bruggen Adviesgroep is dan ook erg blij met de lange termijn visie die de ministers de Jonge en Helder (Langdurige Zorg en Sport) hebben gepresenteerd in het ‘Programma Wonen en zorg voor ouderen’. Het programma omvat drie belangrijke doelen:
Wij wensen ministers de Jonge en Helder heel veel succes met de implementatie van hun programma.
Naast de wooncomponent zit er natuurlijk ook een financiële component in een geschikte woning vinden voor senioren. Zeker als men gaat verhuizen. Bovendien verschilt de situatie per persoon. Wat is bijvoorbeeld de financiële situatie? Hoe hoog is het inkomen en hoe constant is dat in de toekomst, hoeveel overwaarde en spaargeld is er? Maar ook wat zijn de woonwensen, die onder meer ook afhankelijk zijn van de gezondheid. Bij Van Bruggen Adviesgroep maken wij dit samen met klanten inzichtelijk via ‘De Financiële Blik’. Aan de hand van de specifieke woonwensen en financiële situatie van de klant, laten we zien wat de financiële gevolgen en mogelijkheden zijn. Dat kan bijvoorbeeld ook betekenen dat door het nu treffen van financiële maatregelen, je in de toekomst in staat bent je woonwens te realiseren.
Als het gaat om in een meer geschikte woning wonen zijn er meerdere mogelijkheden, waarvan we er drie bespreken.
Tot slot sluiten we af met enkele cijfers (gebaseerd op gegevens van het CBS), die betrekking hebben op de demografische ontwikkelingen, het aantal senioren met een koopwoning en de gemiddelde overwaarde bij senioren.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Een paar maanden geleden besteedden we aandacht aan het teruglopend aandeel van aflossingsvrije hypotheken bij nieuw afgesloten hypotheken. De conclusie was dat het niet gek was dat er meer aflossende hypotheken werden afgesloten. Door de snel gestegen hypotheekrente is de impact van een niet aftrekbare hypotheekrente veel groter geworden dan een jaar geleden toen de rente nog rond de 1 à 1,5% stond.
Ook voor consumenten met een bestaande aflossingsvrije hypotheek en een lage rente is de renteontwikkeling van het afgelopen jaar van belang. Niet direct op de korte termijn, maar wel aan het einde van de rentevaste periode. Voor sommige consumenten zal dat over enkele jaren zijn, voor anderen pas over bijna 20 jaar. Niemand weet op welk niveau de hypotheekrente aan het einde van de rentevaste periode zal staan. Wat de renteontwikkeling van het afgelopen jaar ons wel leert, is dat we er niet zomaar vanuit mogen gaan dat de hypotheekrente altijd op een laag niveau van 1 à 2% zal staan. Dat lijkt nu een open deur, maar ruim een jaar geleden was de verwachting bij veel consumenten en economen dat we nog heel lang, zeker een decennium, te maken zouden hebben met deze hele lage hypotheekrentes.
Heb je een aflossingsvrije hypotheek, dan is het handig om onder verschillende situaties te kijken wat er met je hypotheeklasten gebeurt en te kijken of die dan nog betaalbaar zijn. In de eerste plaats als de rente aan het einde van de rentevaste periode verandert. Maar houdt er ook rekening mee dat de hypotheekrenteaftrek eindig is, namelijk maximaal 30 jaar, waardoor voor sommigen geldt dat de hypotheekrente vanaf 1-1-2031 niet meer aftrekbaar is. Nog een factor om rekening mee te houden: een lager pensioeninkomen. Hierdoor kan de hypotheekrenteaftrek ook lager worden en/of de hypotheeklasten een groter deel opslokken van het maandelijkse netto inkomen. Tot slot willen we nog een positieve factor noemen. Veel huishoudens hebben een combinatiehypotheek. Dat betekent dat ze naast de aflossingsvrije hypotheek een hypotheekdeel hebben waar maandelijks op wordt afgelost of die aan het einde van de looptijd wordt afgelost (bijvoorbeeld een bankspaar- of spaarhypotheek). Dat betekent juist dat de hypotheeklasten in de toekomst opeens een stuk lager worden.
Een financieel adviseur kan verschillende scenario’s voor je doorrekenen. Dan weet je of je hypotheek in de toekomst ook goed betaalbaar is, of dat het handig is om een extra buffer aan te leggen om tijdelijk hogere hypotheeklasten op te kunnen vangen, of dat het bijvoorbeeld raadzaam is om een deel van de aflossingsvrije hypotheek alsnog af te lossen.
Hans, 55 jaar, heeft een combinatiehypotheek bestaande uit een spaarhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek. Hans zijn hypotheeklasten en het deel van zijn inkomen dat opgaat aan hypotheeklasten gaat de komende jaren behoorlijk fluctueren.
2028
In 2028 loopt de rentevaste periode van zijn aflossingsvrije hypotheek af. Hij betaalt nu een rente van 2% en de aflossingsvrije hypotheek is € 150.000,- groot. Hij betaalt netto ongeveer € 158,- per maand voor deze aflossingsvrije hypotheek en daarnaast de hypotheeklasten voor de spaarhypotheek. Als de rente in 2028 op 5% staat, dan is er sprake van meer dan een verdubbeling van zijn netto hypotheeklasten voor de aflossingsvrije hypotheek. Die gaan namelijk omhoog van € 158,- naar € 394,-.
2031
Op 1-1-2001 had Hans al een hypotheek ter grootte van € 150.000,-, waardoor per 1-1-2031 de hypotheekrenteaftrek eindigt voor dit deel van de hypotheek. De netto hypotheeklast van de aflossingsvrije hypotheek gaat omhoog van € 394,- naar € 625,-. Gelukkig voor Hans geldt er voor de spaarhypotheek nog hypotheekaftrek tot en met 2037, omdat hij pas in 2007 de spaarhypotheek afsloot toen hij een andere, duurdere woning kocht.
2034
Hans gaat met pensioen. Zijn pensioeninkomen ligt een stuk lager dan zijn inkomen toen hij nog werkte. De aftrek op de hypotheekrente die hij betaalt voor de spaarhypotheek gaat omlaag van bijna 37% naar ongeveer 19%. Hans betaalt een rente voor de spaarhypotheek van 4% over € 100.000,-. De netto te betalen rente voor de spaarhypotheek gaat omhoog van € 210,- per maand naar € 270,- per maand.
2037
De spaarhypotheek heeft de einddatum bereikt en wordt volledig afgelost. Hans bespaart € 270,-, netto rente op de spaarhypotheek plus de maandelijkse premie voor de spaarhypotheek van € 165,- per maand. In totaal gaan zijn netto hypotheeklasten omlaag met € 435,-, waarna de resterende hypotheeklasten voor de aflossingsvrije hypotheek van € 625,- volgens Hans prima te betalen zijn.
Een oplossing die veel geldverstrekkers promoten, is om extra af te lossen op de aflossingsvrije hypotheek. En dat kan in sommige gevallen ook de beste oplossing zijn om de hypotheeklasten structureel naar beneden te brengen. Maar in sommige gevallen zijn andere oplossingen beter passend.
Laten we nog eens teruggaan naar het voorbeeld van Hans. Op basis van het inzicht dat de financieel adviseur heeft gegeven over de mogelijke ontwikkeling van zijn hypotheeklasten en netto besteedbaar inkomen op verschillende momenten, heeft Hans aangegeven dat hij de hogere hypotheeklasten van een eventueel hogere rente en het einde van de hypotheekrenteaftrek per 1-1-2031 voor de aflossingsvrije hypotheek prima kan dragen met zijn inkomen. Anders is dat op het moment dat hij met pensioen gaat. Doordat de netto hypotheeklasten een veel groter deel van zijn lager netto inkomen uitmaken, verwacht hij in de periode 2034 tot en met 2037 lastig rond te kunnen komen. In overleg met zijn financieel adviseur besluit hij om eerst een spaarbuffer op te bouwen waarmee hij de hogere lasten in die jaren kan overbruggen. Als die buffer bereikt is, gaan ze opnieuw bekijken of het interessant is om een stukje extra af te lossen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De woningmarkt is aan het veranderen. Woningen gaan niet meer direct als warme broodjes over de toonbank, waarbij de ene koper de vraagprijs met nog meer overbiedt dan de ander. Maar voor wie graag wil verhuizen naar een andere woning zijn er genoeg mogelijkheden, als je de juiste strategie en verwachtingen hanteert. 5 tips en aandachtspunten van onze makelaars:
Het belangrijkste advies aan wie zijn woning wil verkopen: hanteer een scherpe en realistische vraagprijs. De meeste mensen hebben de afgelopen jaren een enorme overwaarde opgebouwd, van tienduizenden tot soms honderdduizenden euro’s. Onze makelaars zien dat verkopers die nog steeds de maximale overwaarde willen behalen door een hoge vraagprijs te hanteren, zij hun woning moeilijk verkocht krijgen. Maar wie genoegen neemt met minder overwaarde en een realistische vraagprijs hanteert, maakt een veel betere kans. Bedenk je daarbij ook dat de gemiddelde koper zijn woning over het algemeen al iets hoger inschat dan die daadwerkelijk waard is. Succes is niet gegarandeerd, maar de kans neemt wel enorm toe. Vooral ook omdat in de huidige markt er nog genoeg verkopers zijn die een te hoge prijs vragen, waardoor je huis er bij zoekers eerder uit zal springen.
Een andere belangrijke factor is in hoeverre je woning af is. In de huidige woningmarkt zitten kopers minder te wachten op een kluswoning. Want vind maar eens een aannemer die de verbouwing voor je gaat doen. Bovendien liggen de materiaalkosten ook nog eens hoog. Is je keuken of badkamer gedateerd, dan zul je dat daarom extra aan de prijsbepaling van je woning mee moeten nemen.
Onze makelaars adviseren om goed te kijken naar de Funda prijsrange waarbinnen je verkoopprijs valt. Heb je bijvoorbeeld een realistische verkoopprijs in gedachten van € 369.000,- dan kan het misschien verstandig zijn om een vraagprijs van € 350.000,- te hanteren, omdat je dan door meer kopers wordt meegenomen tijdens het zoeken.
In de meeste gevallen vallen de kopers niet meer over elkaar heen om een nieuw te koop gezette woning te bezichtigen. Kopers hebben meer mogelijkheden om te kiezen. Dat betekent ook dat sommige kopers op een laagdrempeliger wijze kennis willen maken met een woning. Onze makelaars organiseren daarom soms een inloopuurtje in plaats van een ‘officiële bezichtiging’.
De meeste verkopers gaan na de verkoop een andere woning kopen. Als je door een scherpe prijsstelling je huidige woning weet te verkopen, met dus misschien wel net iets minder overwaarde dan je in eerste instantie voor ogen had, dan kom je vervolgens wel terecht in een gunstigere woonmarkt. Er is meer aanbod en er valt weer te onderhandelen met verkopers. Grote kans dat je besparing door scherp te onderhandelen over je volgende woning, je meer oplevert dan wat jij minder aan overwaarde hebt ontvangen voor je huidige woning.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De nieuwe hypotheeknormen voor 2023 zijn bekendgemaakt. De hypotheeknormen liggen iets lager dan die voor 2022. Dat betekent overigens niet perse dat iemand in 2023 minder kan lenen dan in 2022. Want als het inkomen omhooggaat, dan hangt het van de hoogte van de stijging af of je meer, evenveel of minder kunt lenen. En dan gaan we er voor het gemak even vanuit dat er geen wijziging is in de hypotheekrente.
Maar als je inkomen niet wijzigt per 1-1-2023, bijvoorbeeld omdat je je loonsverhoging al eerder hebt gehad, en de hypotheekrente blijft op hetzelfde niveau als nu, dan kan als gevolg van de lagere hypotheeknormen gemiddeld tussen de 3% à 3,8% minder geleend worden. Wat voor lagere en middeninkomens neerkomt op ongeveer 5 à 9 duizend euro minder lenen en hogere inkomens kunnen tussen ongeveer de 14 en 22 duizend euro minder lenen. Dit is het algemene beeld, maar per hoogte van het inkomen kunnen er verschillen zitten. Bij gezamenlijke inkomens rond de 75 en 80 duizend euro zien we bijvoorbeeld dat die per saldo meer kunnen lenen, doordat zij door de hogere NHG-grens in 2023 eerder gebruik kunnen maken van NHG en de daarbij behorende lagere rente.
In de bijlage geven we voor een groot aantal inkomens aan wat zij bij de huidige gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met en zonder NHG kunnen lenen. Wij maken daarbij een vergelijking wat er geleend kan worden onder de normen 2022 en 2023. Tot de NHG-grens van € 355.000,- in 2022 en € 405.000,- in 2023 rekenen wij met de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG, die de afgelopen zes weken gemiddeld 4,52% bedraagt. Boven de NHG-grens rekenen we met een rente van 4,94%, die betrekking heeft op de 10 jaar vaste rente zonder NHG, waarbij de hypotheek gelijk is aan de waarde woning (MW 100%).
De verwachting was dat de hypotheeknormen harder achteruit zouden gaan dan nu gepresenteerd is. Door de hoge inflatie is het leven een stuk duurder geworden als gevolg van hoge energie- en brandstofprijzen, steeds duurdere boodschappen, maar bijvoorbeeld ook uit eten gaan en andere uitgaven. Daardoor blijft er van het maandelijks inkomen steeds minder over om uit te geven aan wonen. Maar omdat het kabinet een enorm koopkrachtpakket doorvoert in 2023 met onder andere een energieplafond en verhoging van de heffingskortingen, is berekend en besloten dat de hypotheeknormen iets minder hard omlaag moeten als eerder verwacht.
Drie factoren bepalen de hoogte van hoeveel je maximaal kunt lenen: 1. de hypotheeknormen; 2. je inkomen en 3. de hypotheekrente.
In een aantal scenario’s laten we zien wat deze factoren voor invloed hebben op de maximaal berekening van een stel met 2 inkomens, één van anderhalf modaal en één van modaal, ofwel € 57.000,- en € 38.000,-.
Scenario 1: nieuwe hypotheeknormen, gelijk inkomen, gelijke hypotheekrente
Om te beginnen laten we zien wat het verschil is in maximale hypotheek als de nieuwe hypotheeknormen per 1-1-2023 ingaan en het inkomen blijft onveranderd en de hypotheekrente blijft ook gelijk.
In 2022 kan bij een gemiddelde 10 jaar vaste rente van 4,94% € 460.305,- geleend worden. In 2023 daalt dit door de nieuwe hypotheeknormen naar € 445.457,-. Dat is bijna € 15.000,- minder dan in 2022.
Scenario 2: nieuwe hypotheeknormen, stijgend inkomen, gelijke hypotheekrente
We zien dat veel bedrijven loonsverhogingen doorvoeren. Daarom laten we ook het effect zien van een loonsverhoging van 1 tot en met 6%. We gaan er nog steeds vanuit dat de hypotheekrente ongewijzigd blijft.
Huidig inkomen, norm 2022: € 460.305,-
Huidig inkomen, norm 2023: € 445.547,-
Stijging inkomens met 1%, norm 2023: € 449.911,-
Stijging inkomens met 2%, norm 2023: € 454.366,-
Stijging inkomens met 3%, norm 2023: € 458.820,-
Stijging inkomens met 4%, norm 2023: € 463.275,-
Stijging inkomens met 5%, norm 2023: € 483.321,-
Stijging inkomens met 6%, norm 2023: € 487.924,-
Let op: dit is slechts een voorbeeld. Per inkomen kan de uitkomst van hoeveel er meer geleend kan worden verschillen. In dit voorbeeld zien we dat als dit stel een loonsverhoging krijgt per 1-1-2023 van 4% of meer, dat ze ondanks de lagere hypotheeknormen meer kunnen lenen in 2023.
Scenario 3: nieuwe hypotheeknormen, gelijkblijvend inkomen, wijzigende hypotheekrente
Tot slot willen we het scenario laten zien wat er gebeurt als de hypotheekrente wijzigt, waarbij we de inkomens gelijk houden. We laten het effect zien van een rentedaling van een half procent, een heel procent en een stijging met respectievelijk een half en heel procent.
Daling rente met heel procent, norm 2023: € 467.688,- (rente 3,94%)
Daling rente met half procent, norm 2023: € 450.990,- (rente 4,44%)
Gelijk blijvende rente, norm 2023: € 445.547,- (huidige rente: 4,94%)
Stijging rente met half procent, norm 2023: € 435.113,- (rente 5,44%)
Stijging rente met heel procent, norm 2023: € 425.271,- (rente 5,94%)
Kortom: de ontwikkeling van de hypotheekrente kan een forse invloed hebben op wat iemand kan lenen.
We schreven het al eerder; een maximaal berekening is een moment opname, maar ook nog eens gebaseerd op een soort van gemiddeld huishouden. Dat betekent dat de samenstelling van jouw gezin een hoger uitgavenpatroon met zich mee kan brengen, waardoor er minder ruimte is om geld uit te geven aan wonen. Maar ook de levensstijl en de daarbij behorende uitgaven verschillen sterk per huishouden. Het is dan ook veel belangrijker om te bepalen wat voor jou een betaalbare woonlast is en niet alleen te kijken naar wat je maximaal kunt lenen.
Zorg er verder voor dat als je op huizenjacht gaat, dat je regelmatig navraag doet bij je financieel adviseur wat je hypotheekmogelijkheden zijn, omdat je inkomen en rente kunnen wijzigen. Zeker als je op het punt staat om te gaan bieden. Heb je al een koopwoning en ben je op zoek naar een andere woning, dan is dat een extra reden om vooraf goed te laten berekenen wat je kunt lenen en niet alleen te vertrouwen op de snelle maximaal berekeningen op websites die over het algemeen gericht zijn op starters. De adviseur kan dan rekening houden met je lopende hypotheek. Aan de ene kant kun je iets minder lenen doordat rekening gehouden moet worden met de kortere resterende looptijd van je hypotheek, aan de andere kant profiteer je waarschijnlijk van een lage rente die je hopelijk mee kunt verhuizen. Hoe dat per saldo uitpakt moet altijd vastgesteld worden op basis van een berekening op maat.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het CBS maakte anderhalve week geleden cijfers bekend over de vermogens van Nederlanders. Die cijfers betreffen 2021. Een heel belangrijk deel van het vermogen van huishoudens bestaat uit de overwaarde in de eigen woning. De gemiddelde overwaarde op koopwoningen bedraagt maar liefst € 217.000,-. Hoe ouder de koper is, hoe hoger de gemiddelde overwaarde. Het is niet zo dat ouderen gemiddeld in een duurdere woning wonen, maar wel dat ze gemiddeld een veel lagere hypotheek hebben. Onderstaande grafiek hebben we opgemaakt op basis van data van CBS.
Een aantal zaken dat opvalt:
In de oudere leeftijdscategorieën zien we ook een groeiend aantal huishoudens dat helemaal geen hypotheek meer heeft. In de hoogste leeftijdscategorie van 85 jaar en ouder is dat zelfs 62%.
De overwaarde is in de periode 2017 tot en met 2021 sterk gestegen.
Interessant is dat zelfs de jongere leeftijdscategorieën over het algemeen een forse groei van de overwaarde hebben gezien. Dat betekent dat als we heel breed kijken de woningmarkt ook een stootje op kan vangen mochten de huizenprijzen een lichte daling doormaken. Op individueel niveau hoeft dat natuurlijk niet te gelden. Wat dat betreft zijn vooral starters die dit jaar of vorig jaar een woning hebben gekocht nog kwetsbaar.
Hiervoor hebben we gezien dat vooral senioren, dat wil zeggen vijftigers, zestigers, zeventigers en tachtigers beschikken over heel veel overwaarde. Op zich is het hebben van overwaarde fijn, maar uiteindelijk is het ook slechts waarde op papier. Je kunt er in de meeste gevallen niet direct wat mee.
Behalve dan als je een hypotheek zonder NHG hebt. Dan is het wel verstandig om te kijken of je de overwaarde niet kunt gebruiken om in een lagere risicoklasse te komen, waardoor je een lagere rente gaat betalen.
Wie echt de volledige beschikking wil krijgen over zijn overwaarde, die moet zijn huis verkopen. Bij de verkoop krijg je na afbetaling van de hypotheek het restant op je rekening gestort. In de praktijk zien we dat dit voor slechts een hele beperkte groep interessant is. Je moet tenslotte ook weer ergens anders wonen. Een alternatief is nog om goedkoper te gaan wonen. Dat past soms ook bij de levensfase en levensomstandigheden waarin iemand zit. Dan valt een deel van de overwaarde vrij en dat kun je bijvoorbeeld gebruiken voor een aanvulling van je pensioen, het doen van een schenking of een grote aankoop of reis.
Wie gewoon in zijn woning wil blijven wonen kan de overwaarde deels te gelde maken door een hypotheek te nemen. Het betekent uiteraard wel dat je daardoor extra hypotheeklasten krijgt die nu, maar ook in de toekomst betaalbaar moeten zijn. Een goede besteding kan bijvoorbeeld zijn om je woning te verduurzamen, zeker met het oog op de hoge energiekosten van tegenwoordig. Ook is het goed om na te denken hoe levensloopbestendig je woning is. Via een verbouwing kun je de woning meer geschikt maken om er ook op hogere leeftijd te kunnen wonen. Wel is het ook altijd raadzaam goed te bedenken of verhuizen een betere, makkelijkere en/of goedkopere oplossing is.
Overigens zien we dat veel senioren honkvast zijn en graag in hun eigen woning en buurt willen blijven wonen.
Wie nog niet met pensioen is maar eerder wil stoppen met werken of minder wil gaan werken, kan ook overwegen om door middel van een hypotheek extra financiële ruimte te creëren. Bedenk je wel dat een extra hypotheek ook extra hypotheeklasten met zich meebrengt en niet alleen voor de overbruggingsperiode maar ook daarna. Maar voor sommige mensen met voldoende pensioeninkomen kan dit een prima oplossing zijn om een periode van lagere of geen inkomsten te overbruggen en zo eerder van meer vrije tijd te profiteren.
Ook zien we soms dat vooral vijftigers of begin zestigers een extra hypotheek nemen om geld te schenken aan hun kind, zodat zij een woning kunnen kopen. Wie nog een grote schenking aan zijn kind wil doen, moet snel actie ondernemen. De grote vrijstelling verdwijnt per volgend jaar. Heeft je kind nog geen woning op het oog maar wel plannen om op korte termijn een woning te kopen en ben jij bereid om een grote schenking te doen, dan kun je gebruikmaken van de gespreide schenking. Dat betekent dat je in ieder geval een bedrag in 2022 moet schenken en dat uiterlijk in 2024 de schenking besteed moet zijn voor een eigen woning.
Tot slot kun je ook de overwaarde gebruiken voor een grote aankoop, bijvoorbeeld een auto of een tweede woning. Het voordeel is dat je via een hypotheek een lagere rente betaalt dan via een persoonlijke lening. Bovendien heb je meer keuze in aflossingsvorm, tenminste als je voldoende overwaarde hebt en jouw geldverstrekker bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek toestaat. Sowieso geldt dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is als je die niet besteedt aan een eigen, eerste woning.
Bij het schrijven van dit blog is de volgende bron geraadpleegd:
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Heb je een koopwoning en ben je van plan om een andere woning te kopen? Dan kun je met de maximaal berekeningen die op websites staan niet goed uit de voeten. Die houden namelijk geen rekening met de al lopende hypotheek. Heb je bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek dan geldt als uitgangspunt voor de nieuwe hypotheek dat er ook rekening moet worden gehouden met de kortere, resterende looptijd van je huidige hypotheek. Bovendien zal voor de meeste mensen inmiddels gelden dat ze op dit moment voor hun bestaande hypotheek een lagere rente betalen dan nu in de markt geldt. In veel gevallen wil en kun je die lagere rente meeverhuizen. Ervan uitgaande dat je een hogere hypotheek nodig hebt voor je volgende woning, betekent dit dat bij het bepalen van de maximale hypotheek rekening gehouden moet worden met verschillende leningdelen en rentes.
Heb je een bestaande annuïteitenhypotheek (die afgesloten is na 31-12-2012) dan moet je bij je volgende hypotheek rekening houden met de restant looptijd van je oude hypotheek. Zou je weer een nieuwe hypotheek afsluiten met een looptijd van 30 jaar, dan kom je niet voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking. Hoe langer geleden je de annuïteitenhypotheek hebt afgesloten hoe groter de impact, dat wil zeggen dat in vergelijking met een starter je minder kunt lenen. Dat kan tienduizenden euro’s schelen.
Rekenvoorbeeld:
Petra en Peter hebben een inkomen van respectievelijk € 45.000,- en € 30.000,-. Stel dat zij starters zijn, dan kunnen ze bij de huidige rente van 4,5% maximaal € 351.550,- aan hypotheek krijgen.
Maar stel dat ze in 2013 al een woning kochten van € 300.000,- en toen een annuïteitenhypotheek afsloten van ook € 300.000,-, met ook een rente van 4,5%. De restanthypotheek, negen jaar later is € 247.519,-. De restant looptijd is dus nog 21 jaar. De maximale hypotheek voor Peter en Petra bedraagt nu € 299.069,-. Dat is ruim € 50.000,- minder dan in een startersituatie. De totale hypotheek bestaat dan voor € 247.519,- uit de oude annuïteitenhypotheek met een looptijd van 21 jaar en voor € 51.550,- uit een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar.
Hoe langer de annuïteitenhypotheek al loopt, hoe groter het effect op de maximale hypotheek. Andersom geldt ook: hoe korter de annuïteitenhypotheek loopt, hoe minder groot het effect is op je maximale hypotheekmogelijkheden.
Door een bestaande annuïteitenhypotheek kan men bij verhuizing dus minder lenen, maar daar staat tegenover dat wel vaak de huidige lage rente meeverhuisd kan worden. We laten ook dit zien aan de hand van een rekenvoorbeeld.
Rekenvoorbeeld:
Hennie en Henk hebben een inkomen van respectievelijk € 50.000,- en € 30.000,-. Stel dat Hennie en Henk starters zijn, dan kunnen ze bij een rente van bijvoorbeeld 4,8% maximaal € 381.195,- aan hypotheek krijgen.
Maar stel dat ze twee jaar geleden al een woning kochten van € 300.000,- en toen een annuïteitenhypotheek afsloten van ook € 300.000,-, met een rente van 2,0% voor 20 jaar vast. Het restant van de hypotheek, twee jaar later is € 285.104,-. De restant looptijd is dus nog 28 jaar. Als ze deze rente meenemen en voor het extra deel de huidige rente van 4,8% betalen, dan bedraagt de maximale hypotheek voor Hennie en Henk ongeveer € 397.000,-.
Kortom: voor iemand met een bestaande hypotheek die een andere woning gaat kopen is het heel belangrijk om een maximaal berekening op maat te maken. Zo kan er rekening gehouden worden met de resterende looptijd en een lagere hypotheekrente die waarschijnlijk meegenomen wordt. Sowieso is het ook belangrijk om een marge aan te houden, zeker in een markt met stijgende hypotheekrentes.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Wil je weten welke richting de hypotheekrentes opgaan, dan zijn Nederlandse staatsobligaties een goede graadmeter. In de grafiek rechts zie je in de oranje lijn de ontwikkeling van de 10 jaars rente voor Nederlandse staatsobligaties. De blauwe lijn met de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG volgt die oranje lijn, met uitzondering van de zomer toen geldverstrekkers meer marges pakten.
Uiteraard zijn de rentes voor staatsobligaties en hypotheekrentes niet gelijk aan elkaar. De hoogte van de rente voor staatsobligaties is af te lezen op de oranje rechter-as en de hoogte van de hypotheekrentes op de blauwe rechter-as. Het verschil tussen die twee rentes bedraagt ongeveer 1,5%- punt. Daarbij moet je bedenken dat een geldverstrekker voor iets hogere prijs geld inkoopt dan de overheid. Bovendien moet de geldverstrekker daar ook zijn personeel en administratie van betalen, de eventuele hypotheekverliezen en dan blijft er tot slot een stuk over voor winst.
De richting in de grafiek is duidelijk. Op een kleine dip in de zomer na stijgt zowel de kapitaalmarktrente als de hypotheekrente. De stijging van de hypotheekrentes was deze week wel iets minder dan de voorgaande weken.
De vaste hypotheekrentes voor 5, 10, 20 en 30 jaar zijn in het afgelopen jaar gestegen met 3,1 tot 3,3%- punt.
Voor de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG betekent dat een ongekende meer dan verviervoudiging van de rente van 1,02% in oktober 2021 naar 4,33% nu.
De variabele rente kon de eerste maanden ontsnappen aan de forse stijging, maar die gaat sinds augustus ook fors omhoog. Dat komt door de renteverhogingen van de Europese Centrale Bank (ECB). De verwachting is dat er de komende maanden nog meer renteverhogingen door de ECB zullen volgen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.