Overwaarde huis

Wat is overwaarde op je huis?

Er bestaat ook negatieve overwaarde. Een andere benaming daarvoor is ‘restschuld’. Het betekent dat je woning minder waard is dan je openstaande hypotheekbedrag. Als je je woning op dit moment verkoopt, zou je in dat geval met een schuld achterblijven.

Heeft mijn woning overwaarde?

Nu ben je waarschijnlijk benieuwd: heeft jouw woning overwaarde? Om dat te checken, heb je twee bedragen nodig: je huidige woningwaarde en je openstaande hypotheekschuld.

Hoeveel je woning op dit moment waard is, kun je op twee manieren controleren:

• Laat een onafhankelijke taxateur je woning taxeren.
• Check de WOZ-waarde van je woning. Deze kun je inzien op de WOZ-beschikking die je elk jaar van de gemeente in de brievenbus ontvangt. Ook kun je in veel gemeentes via waardeloket.nl kosteloos de WOZ-waarde van je woning checken.

Je WOZ-waarde is het bedrag dat je woning op een bepaalde peildatum (1 januari van het voorgaande jaar) waard was. Hiervoor wordt gekeken naar de geschatte marktwaarde van je woning op die datum. Omdat de peildatum vóór de huidige datum ligt, is je WOZ-waarde niet per definitie gelijk aan wat je woning op dit moment in de verkoop zou opleveren.

Hoeveel je resterende hypotheeksom bedraagt, kun je zien staan op je jaarlijkse hypotheekoverzicht. Ook kun je dit bij je hypotheekaanbieder opvragen of (bij de meeste geldverstrekkers) online inzien in je persoonlijke omgeving.

Overwaarde huis opnemen

De overwaarde op je huis opnemen kun je doen door te verhuizen. Het bedrag komt dan vanzelf vrij. Maar dat is niet de enige optie. Je kunt ook je overwaarde opnemen of verzilveren om het bedrag vrij besteedbaar te maken. Je kunt in principe een bedrag van maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Ga je je woning verbouwen of verduurzamen? Dan kun je mogelijk nog iets meer lenen.

De bekendste manieren om dat te doen, zijn het verhogen van je hypotheek, een tweede hypotheek nemen, een opeethypotheek afsluiten of je hypotheek oversluiten.

• Je hypotheek verhogen. Staat je hypotheek voor een hoger bedrag in het Kadaster ingeschreven dan wat je op dit moment hebt openstaan aan hypotheek? Dan kun je wellicht je hypotheek onderhands verhogen. Er is dan niet opnieuw een notarisbezoek nodig om een hoger bedrag te lenen. Houd er wel rekening mee dat je alleen tot het afgesproken maximale hypotheekbedrag kunt opnemen. Ook wordt je inkomen voor een hypotheekverhoging opnieuw getoetst.
• Tweede hypotheek. Je sluit een extra hypotheek af bij dezelfde hypotheekaanbieder tegen een nieuw rentepercentage en nieuwe voorwaarden. Zo neem je je overwaarde of een deel ervan op. Ook hiervoor moet je inkomen getoetst worden. Je betaalt voor het afsluiten van een tweede hypotheek diverse eenmalige kosten, zoals notariskosten en taxatiekosten.
• Een opeethypotheek. Dit type hypotheek is speciaal bedoeld voor mensen die na de AOW-leeftijd hun overwaarde willen opnemen. De inkomenstoets is minder streng dan bij een tweede hypotheek. Het komt erop neer dat je eenmalig of periodiek een bedrag krijgt uitgekeerd om de overwaarde vrij besteedbaar te maken. Je betaalt hier niet direct rente over; de rente wordt opgeteld bij je hypotheekschuld. Houd er wel rekening mee dat je op die manier je overwaarde “opeet”. Dit brengt wat risico’s met zich mee. Laat je hier dus goed over informeren door een hypotheekadviseur.
• Hypotheek oversluiten. Je kunt er ook voor kiezen om je volledige lopende hypotheek stop te zetten en in plaats daarvan een nieuwe hypotheek te nemen bij een andere aanbieder. Daarbij neem je meteen het bedrag van de overwaarde mee. Oversluiten kan gunstig zijn als je niet tevreden bent over je huidige hypotheek of voorwaarden of als je bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek hebt die binnenkort afloopt. Ook als je op dit moment meer rente betaalt voor je hypotheek dan de actuele rentes, is oversluiten wellicht een goede optie.

Moet ik belasting betalen over de overwaarde?

Als je in je koopwoning met overwaarde blijft wonen, hoef je daar in principe geen belasting over te betalen. Wel gaat je onroerendezaakbelasting (OZB) iets omhoog als de waarde van je huis stijgt. Die belasting wordt namelijk gebaseerd op de WOZ-waarde van je huis.

Gebruik je de overwaarde om een ander huis te kopen en de hypotheek voor dat huis mee te verlagen? Ook dan hoef je geen belasting over de overwaarde te betalen. Gebruik je de overwaarde bij een verhuizing naar een andere koopwoning niet of niet volledig voor de aankoop van je nieuwe woning? Dan krijg je te maken met de bijleenregeling. In dat geval krijg je minder hypotheekrenteaftrek. Over het bedrag aan overwaarde dat je niet in de woning steekt, ontvang je geen aftrek.

Op onze site kun je nog meer lezen over hoe het zit met belasting bij overwaarde.