Hypotheekwijzigingen 2018

Een nieuw jaar betekent vaak veranderingen. Zo zullen er ook in 2018 een aantal wijzigingen plaatsvinden, die voor u als woningkoper en woningeigenaar van belang kunnen zijn. Sommige ten goede en andere wijzigingen betekenen wellicht een achteruitgang. 

Meer spaargeld benodigd

Kopers moeten steeds meer spaargeld meenemen. In 2018 is de maximale hypotheek 100% van de waarde van de woning (was 101% in 2017). Omdat u gemiddeld 4 à 6% aan bijkomende kosten hebt, hebt u in 2018 bij een koopsom van € 250.000 al snel € 12.500 aan spaargeld nodig, nog los van benodigd spaargeld voor de inrichting en verhuizing. Het lichtpuntje is dat 2018 het laatste jaar is dat het maximale leenpercentage verlaagd wordt. Het nieuwe kabinet heeft ondanks aandringen van De Nederlandsche Bank besloten dit percentage niet verder te verlagen.

Minder lenen tot NHG-grens, meer lenen bóven NHG-grens

De meeste mensen die een hypotheek tot de NHG-grens kunnen krijgen, moeten rekening houden met het feit dat ze in 2018 iets minder kunnen lenen dan in 2017. Terwijl de huishoudens met hogere inkomens veelal juist iets meer kunnen lenen.
Door de stijgende huizenprijzen kan men voor hetzelfde hypotheekbedrag steeds iets minder ‘huis’ kopen. Mensen die naar een volgend huis verhuizen kunnen dit voor een belangrijk deel compenseren doordat ze ook meer overwaarde uit de oude woning mee kunnen nemen. Dat maakt dat een huis kopen voor steeds meer starters moeilijk of niet haalbaar wordt.

TIP: houd een goede veiligheidsmarge aan ten aanzien van uw maximale hypotheekmogelijkheden. Of beter nog: ga uit van hoeveel u per maand wilt uitgeven aan hypotheeklasten in plaats van wat er volgens geldverstrekkers maximaal mag. Laat regelmatig controleren of uw hypotheekmogelijkheden zijn afgenomen of juist gestegen door veranderende inkomens of hypotheekrentes.

Rente over nieuwe restschulden niet meer aftrekbaar

Dankzij de gestegen woningprijzen staan steeds minder woningen onder water. Gaat u verhuizen en is uw hypotheek groter dan de waarde van de woning, dan kunt u die ook in 2018 bij sommige geldverstrekkers meefinancieren. Alleen is de rente hierover niet meer aftrekbaar. Ook moet uw inkomen voldoende zijn om de extra lasten te kunnen dragen.

Maximale aftrek hypotheekrente 49,5%

Voor de hogere inkomens geldt dat de maximale hypotheekrenteaftrek elk jaar met een half procent omlaag gaat. De hoogste belastingschijf is 52%. Het maximale tarief waar tegen de hypotheekrente in 2018 kan worden afgetrokken is 49,5% (tegenover 50% in 2017). In de meeste gevallen betekent dit dat de netto hypotheeklast met een paar euro per maand omhoog gaat.

Het kabinet heeft plannen om vanaf 2020 de maximale aftrek sneller te verlagen. Dit wordt dan deels gecompenseerd door een verlaging van het eigenwoningforfait. Ook gaan de tarieven van de inkomstenbelasting omlaag en wordt de Wet Hillen vanaf 2019 geleidelijk afgeschaft. Dat betekent dat mensen die hun hypotheek helemaal hebben afgelost, per saldo steeds iets meer belasting moeten betalen doordat het eigenwoningforfait toch weer gaat gelden.

NHG-grens omhoog en andere NHG wijzigingen

In 2018 vinden een paar wijzigingen plaats bij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG):

  • Vanaf 1 januari 2018 is de kostengrens voor NHG € 265.000, dat is 8 procent hoger dan in 2017. De kostengrens wordt elk jaar verhoogd, rekening houdend met de gemiddelde stijging van de koopsom.
  • Voor woningen waarin geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen, stijgt de NHG kostengrens naar maximaal € 280.900. De extra financieringsruimte moet natuurlijk volledig besteed worden aan de energiebesparende voorzieningen (bijvoorbeeld een HR-ketel, spouwmuur-, dak- of vloerisolatie, HR++ beglazing en/of zonnecellen).
  • Voor een hypotheek met NHG betaalt u eenmalig een bedrag, de ‘borgtochtprovisie’. In 2018 is dit, net als in 2017, 1 procent van het totale hypotheekbedrag. Als u weinig eigen geld inbrengt, is de besparing op het rentepercentage al snel 0,5 à 0,7%. Dat betekent dat u de eenmalige premie over het algemeen al binnen twee jaar hebt terugverdiend.
  • In 2018 is een overlijdensrisicoverzekering voor NHG niet langer verplicht. De vraag is wel of alle geldverstrekkers deze regel van NHG zullen volgen. Zelfs als ook een geldverstrekker dit niet meer als eis stelt, moet u goed kijken of het verstandig is om geen overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Want als u of uw partner overlijdt, valt er een inkomen weg, waardoor de kans groot is dat de hypotheeklasten niet meer betaalbaar zijn voor de achterblijvende partner. Het is dus belangrijk om samen met uw financieel adviseur te bekijken wat de financiële gevolgen zijn bij overlijden en indien nodig u daar adequaat voor te verzekeren.
  • In 2018 is het mogelijk om een bestaande hypotheek zonder NHG over te sluiten naar een hypotheek met NHG. Voorwaarde is wel dat u er een hypotheek met meer gunstige condities voor in de plaats krijgt, zoals een lagere rente.
  • Per 31 december 2017 vervalt de hypotheekrenteaftrekregeling voor de financiering van een nieuwe restschuld. Een nieuwe financiering van een restschuld in 2018 valt in box 3. Desondanks blijft het mogelijk om een restschuld mee te financieren met NHG. Uw financieel adviseur kan daar meer over vertellen.

Vermogen anders belast

De vrijstelling voor de vermogensrendementsheffing gaat in 2018 omhoog naar € 30.000 per belastingplichtige (dus € 60.000 voor een stel). Omdat er rekening wordt gehouden met de lagere rendementen die gemiddeld behaald kunnen worden, hoeft er per saldo ook minder belasting betaald te worden.

Huwelijksvermogensrecht wijzigt

Vanaf 1 januari 2018 geldt dat als mensen gaan trouwen of geregistreerd partner worden, waarbij ze geen huwelijkse voorwaarden opstellen, ze te maken krijgen met een nieuwe beperkte gemeenschap van goederen. Ze vallen nu niet meer automatisch in een gemeenschap van goederen.

De regel wordt dat als u geen nadere afspraken hebt gemaakt bij de notaris, alle privébezittingen en schulden die zijn ontstaan vóór het huwelijk buiten de gemeenschap vallen. De gezamenlijke bezittingen en schulden vallen ná het huwelijk wel in de gemeenschap. Erfenissen en schenkingen, ook na het huwelijk, behoren in beginsel ook toe aan het privévermogen van de ontvanger.

Er zijn dus drie categorieën:

  1. Privévermogen van de ene echtgenoot
  2. Privévermogen van de andere echtgenoot
  3. Het vermogen van de beperkte gemeenschap

Tip: wie na 1 januari 2018 in het huwelijk treedt, doet er verstandig aan een goede administratie te voeren zodat aantoonbaar is wat wel en wat niet tot het huwelijksvermogen behoort. Dit ter voorkoming van discussie bij echtscheiding over de vraag welke goederen in de verdeling al dan niet moeten worden betrokken.  

Wilt u weten wat er voor uw situatie verandert? Vraag het uw financieel adviseur.

Maak direct een afspraak