De marktrente is de laatste drie maanden met ongeveer een kwart procentpunt gedaald. Maar die daling van 0,25% zien we niet terug in lagere hypotheekrentes. Terwijl de marktrentes behoorlijk fluctueren dit jaar, blijven de gemiddelde hypotheekrentes nagenoeg gelijk sinds ongeveer maart van dit jaar. Alleen de gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente met NHG is in die periode met 0,1% gestegen. We zien wel een beperkt aantal hypotheekrentewijzigingen, maar dat zijn vaak hele kleine verlagingen of verhogingen voor vaak slechts een paar rentevaste periodes.
Normaal gesproken volgen hypotheekverstrekkers met een zekere vertraging de marktrente. Maar dit jaar is dat anders. Eind vorig jaar stegen de marktrentes; dankzij de komst van vaccins verbeterden de economische vooruitzichten sterk en daarmee ook de kans op een aantrekkende economie en inflatie. De marges van hypotheekverstrekkers daalden daardoor en bereikten zelfs een dieptepunt die we sinds 2008 niet gezien hadden. Hypotheekrenteverhogingen leken dan ook een logisch gevolg. Maar op wat kleine hypotheekrenteverhogingen na, en dus met name voor 20 jaar vast met NHG, durfden de meeste hypotheekverstrekkers de rente niet te verhogen. Ze waren bang om de hypotheekproductie te verliezen.
Hun geduld werd beloond, mede ‘dankzij’ de delta variant van het coronavirus. Die zorgt ervoor dat beleggers weer wat minder optimistisch zijn over hoe hard de economie zal aantrekken. Ook de centrale banken gaven aan de komende tijd vol door te blijven gaan met hun stimuleringsmaatregelen, waaronder het opkopen van obligaties. Het gevolg: de marktrentes dalen weer.
Op het gebied van de hypotheekrente lijken het daarom rustige zomermaanden te worden. De rentemarges liggen nog altijd aan de onderkant van de bandbreedte in de afgelopen jaren, die loopt van 1,3% naar 1,6%, waardoor een serieuze hypotheekrenteverlaging op dit moment nog niet waarschijnlijk lijkt.
Hypotheekrenteverhogingen lijken ook niet snel in het verschiet te liggen, ook niet als de marktrentes weer iets stijgen. We hebben tenslotte de afgelopen maanden gezien dat hypotheekverstrekkers huiverig zijn om die hogere inkooptarieven door te rekenen aan de consument.
De Europese Centrale Bank (ECB) stimuleert een lage rente, zodat de economie weer op het niveau komt van voor de coronacrisis. Fijn voor hypotheekbezitters, die daardoor nu al jaren een enorm lage hypotheekrente betalen. Fijn voor een overheid die regelmatig geld toe krijgt als ze staatsobligaties uitgeeft. Fijn voor aandelenbezitters, doordat de beurs het over het algemeen beter doet bij een lage rente dan bij een hoge rente. Fijn voor bedrijven die tegen hele lage kosten geld kunnen lenen.
De afgelopen maanden hebben ook de pensioenfondsen het goed gedaan. In de eerste maanden was dat ook mede te danken aan de stijgende rente, in combinatie met goede beleggingsresultaten. In het tweede kwartaal zijn het met name de beleggingen die het goed hebben gedaan. De dekkingsgraden van de pensioenfondsen zijn mooi gestegen.
De kans op een korting van de pensioenuitkeringen is daardoor voor de grote pensioenfondsen klein geworden, al wordt dat uiteindelijk pas aan het eind van het jaar vastgesteld. Pensioenfondsen zullen hopen dat de rente niet verder daalt en hopelijk weer een stukje oploopt. Want bij een dalende rente, stijgen hun toekomstige verplichtingen en daalt de dekkingsgraad.
Hoewel de dekkingsgraad van de grote pensioenfondsen mooi is gestegen dit jaar, zitten de meeste pensioenfondsen nog wel onder een niveau waarbij pensioenuitkeringen weer geïndexeerd kunnen worden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het beeld is gelijk aan vorige week: de marktrente daalt licht en er zijn heel weinig hypotheekrentewijzigingen. De wijzigingen die er zijn betreffen vooral hypotheekrentes zonder NHG.
Bij de hypotheekrentes zonder NHG hebben wij als uitgangspunt de gemiddelde 10 en 20 jaar vaste hypotheekrente genomen, waarbij de hypotheek gelijk is aan de waarde woning (in vaktermen 100% LTV). Toen vorig jaar maart de lockdown werd afgekondigd, zagen we dat de hypotheekrentes met ongeveer 0,25% stegen.
Maar de rentes zonder NHG stegen uiteindelijk harder dan de rentes met NHG. Voor corona was het verschil tussen de gemiddelde 10 en 20 jaar vaste hypotheekrente met en zonder NHG 0,45%. Dat liep voor 10 jaar vast op naar 0,5% en voor 20 jaar vast naar 0,6%. Sinds begin dit jaar daalt het verschil weer voor zowel 10 als 20 jaar vast en is nu weer terug op 0,45%, het verschil voor de corona-uitbraak.
Geldverstrekkers verhoogden hun hypotheekrentes extra voor hypotheken zonder NHG, omdat ze daar grotere risico’s lopen dan bij hypotheken zonder NHG. Economen en geldverstrekkers verwachtten dat de economie een enorme dreun zou krijgen en dat dit zou leiden tot veel ontslagen. Verder was de verwachting dat zzp’ers en ondernemers zakelijk in de problemen zouden komen, met ook problemen voor de betaling van de hypotheeklasten in de privésfeer. Tot slot was hun verwachting dat de huizenprijzen zouden gaan dalen.
Die dreun voor de economie kwam er, maar ook een enorme steunoperatie vanuit de overheid. De werkloosheid liep in het begin wel even scherp op, maar inmiddels is ook al een daling ingezet en de voorspelde hoogtes zijn bij lange niet gehaald. Werknemers die ontslagen werden, wisten vaak toch redelijk makkelijk een andere baan te vinden in een andere sector. Door de overheidsondersteuning en soepele betalingsregelingen door geldverstrekkers werd voorkomen dat hypotheekklanten op grote schaal in de betalingsproblemen kwamen. In tegenstelling tot eerdere crisissen bleef de woningmarkt overeind, waardoor niet zoals in de kredietcrisis meer dan een miljoen mensen een huis had die onder water stond (dat wil zeggen: een hypotheek die hoger is dan de waarde van de woning).
De grote banken hebben hun modellen dan ook bijgesteld en het risico van hypotheken zonder NHG-garantie zijn weer terug op het niveau van voor de crisis. Bij veel geldverstrekkers hoeven potentiële klanten vanaf 15 juli geen coronaformulier meer in te vullen en zijn enkele aanscherpingen ten aanzien van de geldigheid van bepaalde stukken, zoals bijvoorbeeld de werkgeversverklaring en de salarisstrook, teruggedraaid. Op het coronaformulier moest de potentiële klant een aantal vragen invullen, die de geldverstrekker een beeld moest geven van de bestendigheid van het inkomen en de betaalbaarheid van de hypotheeklasten.
Maar het einde van het coronaformulier geldt niet voor alle potentiële klanten; voor ondernemers gold en geldt nog wel een aparte vragenlijst. Sowieso kunnen zzp’ers en ondernemers die financieel geraakt zijn door de coronacrisis nog jarenlang de gevolgen ondervinden bij het afsluiten van een hypotheek. Bij het bepalen van het inkomen wordt namelijk gekeken naar het inkomen van de afgelopen jaren.
De forse stijging van de huizenprijzen is niet alleen goed nieuws voor huizenbezitters, maar ook voor geldverstrekkers. Het risico dat ze een verlies lijden als klanten hun woning gedwongen moeten verkopen bij betalingsproblemen, is veel kleiner geworden. Want de woning kan in tegenstelling tot de kredietcrisis veel vaker met winst verkocht worden. Door het lagere risico wordt de hypotheekportefeuille van geldverstrekkers meer waard.
Als klant profiteer je daar niet direct van. Heb je een hypotheek zonder NHG dan gaat bij sommige geldverstrekkers de rente-opslag en daarmee de hypotheekrente omlaag, als je de rentevaste periode moet verlengen. Wil je tussentijds de rente-opslag verlagen, dan moet je zelf actie ondernemen. Hoe langer geleden je de hypotheek hebt afgesloten, hoe groter waarschijnlijk de besparing. Niet elke geldverstrekker staat overigens toe dat je tussentijds aan de hand van een hogere woningwaarde ontleend uit een taxatierapport, een lagere rente-opslag kunt krijgen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De marktrente daalt licht de laatste twee weken. Beleggers maken zich zorgen over de stijging van de coronabesmettingen door de deltavariant. Mogelijk leidt dit tot een beperking van het economische herstel en tempert dit de inflatiestijging. Daarnaast heeft de Europese Centrale Bank (ECB) haar inflatiedoelstelling verhoogd. De inflatiedoelstelling was dat de afgelopen twee decennia de inflatie dichtbij, maar onder de 2% moest liggen.
De doelstelling is nu gewijzigd in vlakbij de 2%, waarbij tijdelijk de inflatie hoger mag zijn. Dit kan de komende tijd best werkelijkheid worden, als de economie fors blijft aantrekken en de inflatie voor het eerst in vele jaren boven die 2% uit gaat komen. De ECB kan dan de rente laag houden, maar ook haar opkoopprogramma langer voortzetten.
Voorlopig blijven de meeste hypotheekverstrekkers stilzitten. Er zijn bijna geen hypotheekrentewijzigingen en zeker niet voor de populaire rentevaste periodes. Ook de afgelopen weken waren er bijna geen hypotheekrentewijzigingen en als die er waren, dan waren het vooral verhogingen. Nu zien we dat bij de spaarzame wijzigingen sommige geldverstrekkers licht verhogen en anderen juist verlagen.
Toen de marktrente enkele maanden geleden omhoog ging, besloten ze om de hypotheekrentes niet mee te verhogen. De marges op hypotheken daalden daardoor. Op dit moment liggen de marges nog 0,1% à 0,4% onder het gemiddelde niveau van de afgelopen jaren. De kans is daarom groot dat de hypotheekverstrekkers nog iets langer even stil blijven zitten en niet meteen overgaan tot hypotheekrenteverlagingen. Het is namelijk ook niet heel waarschijnlijk dat de marktrente nog veel verder zal dalen.
De Nederlandsche Bank (DNB) maakte vorige week bekend dat de rentemarges behoorlijk onder druk staan. Het gaat daarbij niet alleen over de rentemarges op hypotheken, maar in zijn algemeenheid. Wat ook duidelijk blijkt uit onderstaande grafiek (bron DNB):
DNB constateert dat de banken hun rentemarge lange tijd op peil hebben kunnen houden. Dat komt onder meer doordat bijvoorbeeld bij hypotheken consumenten de rente voor een lange periode hebben vaststaan en het dus enige tijd duurt voordat de lagere rente doorwerkt in de rentemarge. Aangezien de hypotheekmarges ook in 2021 onder druk staan, is de kans groot dat de rentemarges in zijn algemeenheid ook in 2021 een dalende trend zullen laten zien.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) houdt vanaf 1 juli rekening met het einde van de hypotheekrenteaftrek bij de bepaling van de hoogte van de maximale hypotheek. De meeste geldverstrekkers doen dit ook voor hypotheken zonder NHG. Dit kan dus leiden tot een lager te lenen bedrag.
Ans, 55 jaar, heeft een inkomen van € 37.500,-. Ze heeft een woning gekocht in 2000 met daarop een aflossingsvrije hypotheek met NHG en met nog een restantschuld van
€ 160.000,-. De woning is € 320.000,- waard. Ze zit bijna aan het einde van de rentevaste periode en wil de hypotheek per 1 augustus graag oversluiten naar een andere geldverstrekker zodat ze nu alvast zekerheid heeft voor een nieuwe periode van 20 jaar, waarbij ze een rente van 1,35% moet gaan betalen. De boeterente en bijkomende kosten kan en wil ze uit haar spaargeld betalen.
Op basis van haar inkomen en zonder rekening te houden met einde hypotheekrenteaftrek, kan ze een hypotheek krijgen van ruim € 171.000,-. Maar omdat de hypotheekrenteaftrek in haar geval eindigt op 1 januari 2031, valt de maximale hypotheek lager uit, namelijk € 146.710,- als ze de hypotheek volledig aflossingsvrij wil houden. Ze kan daardoor niet oversluiten.
De maximale hypotheek die ze wel kan krijgen bedraagt € 157.360,- maar dan mag het aflossingsvrije deel maximaal € 146.710,- zijn. Het restant, dat wil zeggen € 8.650,-, moet als een annuïteitenhypotheek worden afgesloten met een looptijd van 112 maanden, zodat de hypotheek op 1-1-2031 is afgelost. Het betekent dat Ans dus ook nog bijna € 3.000,- extra aan spaargeld moet gebruiken om de hypotheek te verlagen.
In de praktijk zien we vaak dat de voorbeelden een stuk complexer zijn. Want bij Ans zijn we er even van uitgegaan dat ze na 1-1-2020 niet meer is verhuisd. Maar voor de meeste mensen zien we dat er één of meerdere verhuizingen hebben plaatsgevonden; vaak naar duurdere woningen. De hypotheek en de duur van de nog te genieten hypotheekrenteaftrek zit in die gevallen dan ook wat complexer in elkaar.
De belangrijkste boodschap is: heb je een hypotheek afgesloten voor 1 juli 2001, dan moet er bij de berekening van je hypotheekmogelijkheden bij een nieuwe hypotheek of hypotheekomzetting rekening gehouden worden met de beperkte hypotheekrenteaftrek. Voor sommige mensen kan dat betekenen dat ze fors minder kunnen lenen. Een belangrijke groep die dit kan raken zijn mensen die in het verleden de woning met een partner hadden, maar tegenwoordig alleen zijn; omdat de relatie is beëindigd of de partner is overleden.
Sommige eind vijftigers en begin zestigers moeten extra goed opletten. Het einde van de hypotheekrenteaftrek zal in een aantal gevallen dicht in de buurt liggen van het bereiken van de pensioenleeftijd. Dat betekent dat zij geconfronteerd kunnen worden met enerzijds het einde van de hypotheekrenteaftrek, waardoor de bruto maandlast de netto maandlast wordt, en anderzijds een lager inkomen, als het pensioeninkomen een stuk lager ligt dan het huidige inkomen. Ook met een lager pensioeninkomen moet rekening gehouden worden bij de maximaal berekening, als dit pensioen binnen 10 jaar wordt bereikt. Dit kan dus zorgen voor een dubbel drukkend effect op de maximaal haalbare hypotheek.
Want het is zaak om te zorgen dat de maandlasten dan wel betaalbaar blijven. Dat kan door misschien de komende jaren toch nog wat extra af te lossen op de hypotheek. Een andere mogelijkheid kan zijn dat bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek (deels) wordt omgezet in een aflossingsvrije hypotheek op het moment van pensionering. Je bespaart je dan de maandelijkse aflossing, waardoor de hypotheeklasten beter betaalbaar worden. Het is dan wel fijn als je de rente voor een lange periode hebt vaststaan, zodat je niet bang hoeft te zijn dat je over een paar jaar toch opeens nog met een veel hogere hypotheeklast te maken krijgt. Bovendien moet je geldverstrekker ook aan deze omzetting mee willen werken.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.