Geef jij voorkeur aan advies op de vestiging of op afstand? De keuze is aan jou. Lees meer.

September

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

NHG wijzigingen per 2021

28 september 2020

Enkele voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie wijzigen per 1 januari 2021. Wat betekent dit wellicht voor jou? Wij hebben de belangrijkste wijzigingen voor jou op een rij gezet:

  • Het maximale NHG bedrag, de kostengrens, stijgt naar € 325.000,- (nu: € 310.000,-). Dat is een stijging van bijna 5%, maar bedenk dan wel dat het CBS bekend maakte dat de prijzen van bestaande woningen in augustus met meer dan 8% gestegen waren in vergelijking met augustus 2019.

    Is er sprake van energiebesparende maatregelen dan is de maximale kosten grens € 344.500,- (nu: € 328.600,-).

  • Niet gewijzigd: de kosten voor NHG; die blijven 0,7% van het hypotheekbedrag. Dit heb je in de meeste gevallen binnen twee jaar terugverdiend.
  • Het tweede inkomen gaat meer meetellen bij het bepalen van de hoogte van de woonquote, namelijk 90% in plaats van 80%. Dat kan betekenen dat een huishouden met twee inkomens meer kan lenen, maar dat is nog geen zekerheid.

    Een voorbeeld op basis van de inkomensnormen: Stel de rente is 1,7% en een stel heeft een inkomen van € 30.000,- en € 20.000,-. Bij het bepalen van de woonquote geldt het eerste inkomen plus 80% van het tweede inkomen; ofwel € 46.000,- en dan geldt een woonquote van 19,5%. De maximale hypotheek bedraagt € 229.003,-.

    Als het tweede inkomen voor het bepalen van de woonquote meetelt voor 90% wordt de woonquote bepaalt op basis van een inkomen van € 48.000,-. De woonquote is dan nog steeds 19,5% en de maximale hypotheek blijft dan gelijk op € 229.003,-.

    Bovendien moeten de financieringsnormen voor 2021 nog vastgesteld worden. Die kan in theorie verhoogd worden, maar de kans op een verlaging is groter dan een verhoging. De kans bestaat dus dat dit stel met dezelfde inkomens in 2021 minder kan lenen dan nu ondanks de verhoging van het meetellen van het tweede inkomen voor het bepalen van de woonquote.
  • Studieleningen gaan iets minder zwaar wegen, waardoor er iets meer geleend kan worden.
  • Consumenten met de Britse nationaliteit moeten als gevolg van de Brexit in 2021 over een verblijfsdocument in Nederland beschikken. Een Brits paspoort is dan niet meer voldoende.

Strengere voorwaarden om een hypotheek zonder NHG over te sluiten naar NHG

Tot slot willen we een wijziging toelichten die betrekking heeft op consumenten die een hypotheek zonder NHG willen oversluiten naar een hypotheek met NHG. Vaak is de aanleiding daarvoor dat ze dan een lagere rente krijgen. Omdat NHG zich meer alleen wil richten op kwetsbare groepen en consumenten in kwetsbare situatie gaan er extra regels gelden voor deze groep consumenten. Om van niet-NHG over te kunnen sluiten naar NHG, is het oversluiten naar NHG nodig om woningbehoud voor de klant mogelijk te maken of dient de aflossingsvrije hypotheek deels te worden omgezet naar een hypotheek met aflosvorm. Wie alleen voor de lage rente een hypotheek met NHG wil afsluiten, moet dus snel zijn.

Een enorme run op NHG hypotheken door oversluiters voor het einde van het jaar is niet waarschijnlijk. Veel oversluiters komen niet in aanmerking voor een hypotheek met NHG, omdat de waarde van de woning groter is dan € 310.000,-. Daarnaast merken wij in de praktijk dat de meeste oversluiters al behoorlijk wat overwaarde in hun woning hebben zitten, waardoor het rentevoordeel van NHG al een stuk minder is dan voor starters. Dat betekent dat de terugverdientijd van de NHG kosten meestal ook wat langer zijn. Toch kan het voor sommige huishoudens interessant zijn om een niet-NHG hypotheek over te sluiten naar een NHG hypotheek.

Vrijstelling box 3 omhoog naar € 50.000

17 september 2020

De vrijstelling voor de vermogensbelasting gaat in 2021 fors omhoog naar € 50.000,- per belastingplichtige, terwijl dat dit jaar ‘slechts’ € 30.846,- was. Een koppel mag dus in 2021 € 100.000,- vermogen hebben, zonder vermogensbelasting te hoeven betalen. Dat betekent dat in 2021 bijna een miljoen belastingplichtigen geen vermogensbelasting meer hoeven te betalen.

Voor degene die wel vermogensrendementsheffing moeten betalen gaat het tarief wel iets omhoog van 30% naar 31%. Dat betekent dat per saldo een single belastingplichtige er bij een vermogen tot € 220.000,- er op vooruit gaat en een stel bij een vermogen tot € 440.000,- er op vooruit gaat.

Voor het kabinet is er nog steeds de uitdaging om het belasting systeem voor box 3 aan te passen. Er wordt namelijk nog steeds gerekend met een forfaitair rendement. Het kabinet wil op termijn het werkelijke rendement belasten, maar dat is uitvoeringstechnisch op korte termijn niet te realiseren.

Hoe wordt ook al weer de belasting berekend?

Er geldt dus een vrijstelling van € 50.000,- per belastingplichtige.

Vervolgens zijn er in box 3 drie schijven:
Schijf 1 loopt van € 50.000,- tot € 100.000,-.
Schijf 2 loopt van € 100.000 tot € 1.000.000,-.
Schijf 3 is boven € 1.000.000,-.

De Belastingdienst rekent met een forfaitair rendement van 0,03% voor sparen en 5,69% voor beleggingen, waarbij per schijf uitgegaan wordt van een vaste mix van sparen en beleggen, namelijk:

Schijf 1: 67% sparen en 33% beleggingen.
Schijf 2: 21% sparen en 79% beleggingen.
Schijf 3: 100% beleggingen.

Over het forfaitair rendement betaal je vervolgens 31% belasting.

Stel je hebt € 60.000,- vermogen. Dan heb je in 2021 een vrijstelling van € 50.000,-. Van het meerdere, € 10.000,-, wordt uitgegaan dat je 67% spaart tegen 0,03% en 33% belegt met een rendement van 5,69%. In 2021 betaal je € 58,- belasting, terwijl dit over 2020 nog € 156,- is.

Meer over Prinsjesdag 2020

Minder hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait

0% overdrachtsbelasting voor doorstromer jonger dan 35 jaar

Minder hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait

17 september 2020

Het tarief voor de eerste schijf van de inkomstenbelasting gaat omlaag van 37,35% naar 37,10%. Goed nieuws, want dat betekent dat we iets meer van ons bruto inkomen overhouden. Het betekent ook voor de lagere en middeninkomens dat de hypotheekrenteaftrek tegen een iets lager percentage gaat. Stel je betaalt op jaarbasis € 6.000,- aan hypotheekrente (je hebt bijvoorbeeld een hypotheek van € 300.000,- en de rente is 2%), dan heb je in 2021 op maandbasis € 1,- minder hypotheekrenteaftrek. Dat is te overzien.

Voor de hogere inkomens gaat de maximale hypotheekrenteaftrek omlaag van 46% (2020) naar 43% (2021). Stel je hebt een hypotheek van € 400.000,- en je hypotheekrente bedraagt 2%, dan betaal je op jaarbasis € 8.000 aan hypotheekrente (voor de eenvoud gaan we even uit van een aflossingsvrije hypotheek). Je hypotheekrenteaftrek is in 2021 per maand € 20,- lager. Er zijn ook genoeg huishoudens die een rente vast hebben gezet voor 4% of hoger. Dan gaat het dus al om € 40,- minder aftrek per maand.

Tip: Heb je een hoog inkomen en heb je oversluitplannen, dan kan het interessant zijn omdat nog in 2020 te doen, omdat je aftrek van de boeterente en bijkomende financieringskosten 46% bedraagt in plaats van 43%. Stel dat bijvoorbeeld je boeterente en financieringskosten in totaal € 20.000,- bedragen, dan bespaar je € 600,- als je voor het einde van dit jaar je hypotheek oversluit. Wil je dat? Onderneem dat snel actie, omdat geldverstrekkers aan het einde van het jaar druk zijn, waardoor je de kans loopt dat je niet op tijd kunt passeren.

Voor AOW’ers gaat het belastingtarief in de eerste en tweede belastingschijf ook omlaag met 0,25%.

Eigenwoningforfait omlaag

Ter compensatie van de lagere maximale hypotheekrenteaftrek gaat het eigenwoningforfait omlaag van 0,6% in 2020 naar 0,5% in 2021. Maar bedenk wel dat de WOZ-waarde van je woning ook stijgt.

Voorbeeld:

Stel de WOZ-waarde van je woning is begin dit jaar vastgesteld op € 300.000,- (peildatum 1-1-2019). Het eigenwoningforfait, het bijtellingsbedrag voor de inkomstenbelasting was dan € 1.800,-. De lagere en middeninkomens betaalden dan ongeveer € 56,- per maand belasting over.

Stel de WOZ-waarde stijgt met de gemiddelde prijsstijging van 6,9% (volgens CBS). De WOZ-waarde neemt dan toe naar € 320.700,-. Het eigenwoningforfait in 2021komt dan uit op ongeveer € 1.604,-. De lagere en middeninkomens betalen in 2021 daar dan ongeveer
€ 50,- per maand belasting over. Een netto meevaller van ongeveer € 6,- per maand.

Stijgt de WOZ-waarde van je woning harder dan gemiddeld of heb je een hoger inkomen dan valt het voordeel relatief lager uit. Sowieso geldt voor de hogere inkomens dat de lagere hypotheekrenteaftrek niet volledig gecompenseerd wordt door het lagere eigenwoningforfait.

Wet Hillen verder afgebouwd

De Wet Hillen wordt volgens schema verder afgebouwd in 2021. Dat betekent dat mensen met geen of een geringe eigenwoningschuld nog maar 90% van de bijtelling van het eigenwoningforfait als aftrekpost mogen opvoeren.

Meer over Prinsjesdag 2020

Vrijstelling box 3 omhoog naar € 50.000

0% overdrachtsbelasting voor doorstromer jonger dan 35 jaar

0% overdrachtsbelasting voor doorstromer jonger dan 35 jaar

17 september 2020

De overdrachtsbelasting gaat per 1 januari 2021 voor zowel starters als doorstromers in de leeftijd van 18 tot en met 34 jaar, naar 0%. Iedereen in deze leeftijdscategorie krijgt een eenmalige vrijstelling voor het betalen van de overdrachtsbelasting met als voorwaarde dat ze wel de woning als hoofdverblijf gaan bewonen. Dus ook de jonge bestaande eigenaar van een koopwoning mag gebruiken van deze eenmalige vrijstelling als hij of zij een andere koopwoning koopt.

Twee gezamenlijke kopers

Koop je samen met een partner een woning, waarvan de één jonger is dan 35 jaar en de ander 35 jaar of ouder, dan mag alleen de jongste gebruik maken van de vrijstelling. Er van uitgaande dat beide voor de helft eigenaar worden, betekent dit dat je gezamenlijk per saldo 1% overdrachtsbelasting betaalt.

Ingangsdatum 1 januari 2021

De ingangsdatum van de nieuwe regeling is 1 januari 2021. Daarbij gaat het niet om de datum dat de koop is gemaakt, maar om het moment dat de woning van eigenaar wisselt bij de notaris. Val je in de desbetreffende leeftijdscategorie en heb je plannen om een woning te kopen, dan bespaar je de overdrachtsbelasting door de overdracht pas plaats te laten vinden in 2021.

Tip: Heb je al gekocht en passeert de woning nog dit jaar, bijvoorbeeld in december, dan kan het misschien interessant zijn om met de verkoper te bespreken of de overdracht verplaatst kan worden naar januari 2021. Let op: acteer snel, want de kans is groot dat notarissen behoorlijk vol zullen zitten in de eerste weken van 2021.

Verklaring eigen bewoning

Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling overdrachtsbelasting moeten kopers een verklaring afleggen dat ze een woning zelf gaan bewonen. Ook oudere kopers moeten deze verklaring afgeven om in aanmerking te blijven komen voor de 2% overdrachtsbelasting.

Overdrachtsbelasting vakantiewoning en woning voor studerend kind naar 8%

De overdrachtsbelasting voor een woning die niet gebruikt wordt als eigen hoofdbewoning gaat omhoog naar 8%. Dat geldt voor beleggers, maar ook als je een tweede woning koopt voor recreatie of als je een woning koopt ten behoeve van een studerend kind.

Tip: Stel je hebt plannen om een recreatiewoning in Nederland te kopen, dan loont het om nog in 2020 de aankoop en de overdracht bij de notaris te regelen. De overdrachtsbelasting voor een recreatiewoning van € 150.000,- bedraagt in 2020 nog € 3.000,- en stijgt naar
€ 12.000,- in 2021.

Effect van deze maatregel

Wij verwachten dat deze vrijstelling van de overdrachtsbelasting vooral in het lagere segment een prijsopdrijvend effect zal hebben. Veel starters zullen naar verwachting de besparing op de overdrachtsbelasting inzetten om een hogere bod uit te kunnen brengen. Daardoor zal het voordeel grotendeels wegvloeien naar de verkopers van woningen in dit segment. Het kabinet hoopt dat het prijsopdrijvende effect grotendeels uitblijft doordat beleggers minder geïnteresseerd zullen zijn in deze woningen en daardoor een drukkend effect zullen hebben op de prijs.

Het zal achteraf moeilijk te bepalen zijn, welke invloed deze maatregel precies op de prijsontwikkeling heeft gehad, omdat de verwachting is dat de oplopende werkloosheid en het onzekere sentiment onder consumenten ook invloed zullen hebben op de woningprijzen (enkele grootbanken verwachten een lichte daling van de huizenprijzen in 2021).

Meer over Prinsjesdag 2020

Minder hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait

Vrijstelling box 3 omhoog naar € 50.000

Huren ongeveer twee keer duurder dan kopen

15 september 2020

Het is een ongelijke strijd tussen huren en kopen. Het CBS maakte bekend dat de huren in 2020 gemiddeld met 2,9% zijn gestegen. Dankzij de fors gedaalde hypotheekrente in de afgelopen jaren zijn de netto kosten van een koopwoning al snel de helft van een vergelijkbare huurwoning.

Bij een vergelijking tussen huren en kopen wordt vaak de huur vergeleken met de netto hypotheeklast. Maar dat is geen eerlijke vergelijking. Want in de netto hypotheeklast is de grootste component de aflossing. Dat is feitelijk geen kostenpost, omdat een aflossing betekent dat je vermogen opbouwt (wat je niet doet bij huren).

Voorbeeld vergelijking huren of kopen

We lichten dit toe aan de hand van een voorbeeld, waarbij een huurwoning met een huur van € 1.000,- wordt vergeleken met een koopwoning met een gemiddelde koopsom van € 326.000,- en ook hypotheek van € 326.000,- met een 20 jaar vaste rente van 2,2%:

Huren duurder dan kopen

Houd er rekening mee dat je met een koopwoning wel een aantal extra kosten hebt in vergelijking met een huurwoning. De belangrijkste zijn de kosten voor onderhoud, waarbij het bedrag dat je hier jaarlijks aan kwijt bent erg verschilt per woning en waarbij de leeftijd van de woning een grote rol speelt. Daarnaast moet je rekeninghouden met onroerend zaakbelasting, de premie voor een opstalverzekering en een eventuele premie voor een overlijdensrisico- en/of een inkomensverzekering.

Huurstijging geen incident

De stijging van 2,9% ligt slechts iets hoger dan het langjarig gemiddelde. In de grafiek op de volgende pagina, gebaseerd op cijfers van het CBS, staat de ontwikkeling van de huren in de afgelopen 20 jaar:

Gemiddelde huurverhoging afgelopen 20 jaar

AEX stuwt dekkingsgraad pensioenfondsen

07 september 2020

Goed nieuws: de gemiddelde dekkingsgraden van pensioenfondsen zijn in augustus gestegen van 93% naar 96%. De dekkingsgraad is een indicator hoeveel vermogen een pensioenfonds heeft in verhouding tot de toekomstige verplichtingen qua pensioenuitkeringen. Hoe hoger de dekkingsgraad, hoe beter. Door vooral de lage marktrente staan de dekkingsgraden van pensioenfondsen al jaren onder druk, ondanks veelal fors gevulde pensioenpotten als gevolg van goede beleggingsresultaten.