Seniore doorstromer spekkoper in huidige markt

De NVM spreekt niet meer van een woningcrisis maar van woningnood. Grootste slachtoffers zijn de starters. De huizenprijzen stijgen zo snel dat steeds meer potentiële starters buiten spel komen te staan. De daling van de hypotheekrente en de stijging van de meeste inkomens in 2019 leidde wel tot iets meer hypotheekruimte, maar voor de meeste starters was dat onvoldoende om de woningprijsstijging bij te benen. Enig alternatief is vaak om bij de zoektocht naar een woning uit te wijken naar andere plaatsen, waar de prijsstijgingen minder hebben toegeslagen. Wat vaak betekent dat de woon-werk afstand groter wordt en dat is dus ook geen goede ontwikkeling voor het milieu.

Dat de woningmarkt steeds meer gedomineerd wordt door doorstromers blijkt ook uit het stijgend aantal transacties in de duurdere prijsklassen en de daling van het aantal transacties in de goedkopere prijsklassen. Starters, die aan het begin van hun woningcarrière zitten, kopen logischerwijs meer in de goedkopere prijsklassen en doorstromers in de duurdere prijsklassen. Een vergelijking van het vierde kwartaal van 2019 met hetzelfde kwartaal van 2018 van de NVM laat dat goed zien:

Doorstromer kan veel meer

Ook doorstromers hebben op de woningmarkt natuurlijk te maken met de stijgende prijzen voor de potentiële woning die zij willen kopen, maar hun uitgangspunt voor een nieuwe koopwoning is veel gunstiger dan die van starters. Want de doorstromer profiteert van:

1. De prijsstijging van zijn eigen woning

Dankzij de prijsstijgingen in de afgelopen jaren hebben doorstromers een behoorlijk stuk overwaarde opgebouwd in hun eigen woning. De prijsstijging van de potentieel aan te kopen woning treft hun dus minder hard.

Die overwaarde kan de doorstromer ook nog eens flexibel inzetten. Want misschien wil hij wel een deel van de overwaarde gebruiken voor bijvoorbeeld de inrichting. Een klein stukje hypotheek in box 3 levert bij de huidige lage hypotheekrente slechts iets hogere maandlasten op (ondanks dat de hypotheekrente over dat deel niet aftrekbaar is).

2. De lagere hypotheekrente

Dankzij de lagere rente kunnen doorstromers net als starters iets meer lenen. Maar veel belangrijker: bij verkoop van de woning kun je bijna altijd boetevrij af van je huidige, waarschijnlijk hogere hypotheekrente. Want hoewel kopers de afgelopen jaren ook al tegen historisch lage hypotheekrentes hun hypotheek af konden sluiten, bleken toch keer op keer weer nieuwe laagterecords mogelijk te zijn.

Wie bijvoorbeeld in de periode 2010-2013 een woning heeft gekocht en de rente voor 10 jaar heeft vastgezet, betaalt voor een hypotheek met NHG waarschijnlijk een rente van tussen de 4% en 5%. En in de periode 2014-2015 daalde de 10 jaar vaste rente wel naar tussen de 4% en 2,3%, maar dat is nog altijd het dubbele van de rente nu (gemiddelde 10 jaar vast met NHG: 1,2%). Zelfs wie de afgelopen jaren een hypotheek afsloot, heeft een rente van rond de 2%.

Bij verhuizing profiteer je dus van de lagere rente. Waarbij je er overigens ook voor kunt kiezen om de rente juist voor een langere periode vast te zetten, bijvoorbeeld 20 jaar vast, zodat je bij een iets hogere rente dan bij 10 jaar vast wel langer zekerheid hebt over de hoogte van je hypotheeklasten. Heb je in de afgelopen jaren de hypotheekrente al 20 jaar vast gezet dan profiteer je waarschijnlijk nog meer van een verhuizing, omdat 20 jaar vast zelfs harder daalde dan 10 jaar vast.

Houd er wel rekening mee dat als je nu een hypotheek hebt met NHG en je volgende woning ligt boven de NHG-kostengrens, dat je dan een renteopslag betaalt. Doordat doorstromers vaak ook behoorlijk wat overwaarde inbrengen om de nieuwe hypotheek te verlagen, valt die renteopslag vaak mee. Wel moet je goed opletten dat sommige geldverstrekkers een hogere renteopslag rekenen voor ‘oude’ hypotheekvormen, zoals een (bank-)spaarhypotheek, beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheek.

3. Eerbiediging oude hypotheekvormen

Nog een voordeel die seniore doorstromers hebben, die voor 2013 hun vorige hypotheek hebben afgesloten: de hypotheekrenteaftrek geldt nog steeds voor oude hypotheekvormen. Het is daardoor interessant om je oude hypotheekvorm, bijvoorbeeld je aflossingsvrije hypotheek, mee te nemen naar de nieuwe woning. Het aflossingsvrije deel mag overigens maximaal 50% zijn van de waarde van de woning. Voor het deel dat je extra leent moet je wel een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluiten, om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Al zien we daar ook wel dat sommige doorstromers kiezen voor een stukje aflossingsvrij in box 3. De hypotheekrente is dan wel niet aftrekbaar, maar omdat je geen maandelijkse aflossing betaalt, heb je bij de huidige lage rentestand slechts beperkt hogere maandlasten. Belangrijk is dat je dan wel kijkt of de hypotheeklasten ook in de toekomst betaalbaar zijn als je pensioeninkomen wellicht lager is en/of de hypotheekrente aan het einde van je rentevaste periode een stuk hoger staat.

Wil je jouw mogelijkheden eens onderzoeken? Maak een afspraak met een adviseur bij jou in de buurt.

Maak direct een afspraak