Op dit moment is het onder voorwaarden mogelijk om een hypotheek over te sluiten naar een NHG-hypotheek, zelfs als je nu geen NHG hebt én zelfs als je waarde van de woning hoger is dan de maximale NHG-kostengrens van € 290.000. De maximale hypotheek is overigens wel € 290.000 (volgend jaar € 310.000). NHG is van plan om vanaf 2020 als eis te stellen dat ook bij oversluiten de waarde van de woning maximaal gelijk mag zijn aan de kostengrens, dus € 310.000 in 2020. Een logische stap, omdat dit nu ook geldt als je NHG wilt krijgen voor de aankoop van een woning.
Maar dit jaar kun je dus onder bepaalde omstandigheden met een woning van meer dan € 290.000 nog oversluiten naar een hypotheek met NHG. Dus heb je bijvoorbeeld een woning van € 320.000 en een hypotheek zonder NHG van € 280.000 dan kun je die hypotheek onder voorwaarden in 2019 nog oversluiten naar NHG.
De kostengrens stijgt in 2020 naar € 310.000. Voor woningen waarbij geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen bedraagt de maximale kostengrens € 328.600.
Het voordeel van NHG is dat je een lagere rente betaalt dan zonder NHG. Hoeveel dat scheelt, verschilt per geldverstrekker. Je betaalt namelijk een rente-opslag, die afhankelijk is van hoeveel je leent in verhouding tot de waarde van je woning. Wel moet je eenmalig kosten voor NHG betalen van 0,9% van het hypotheekbedrag.
Naast het rentevoordeel biedt NHG extra bescherming als je de hypotheek niet meer kunt betalen bij overlijden, scheiden, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. NHG denkt mee aan oplossingen om de hypotheek betaalbaar te houden. Mocht de woning verkocht moeten worden en er een restschuld overblijft, scheldt NHG die restschuld onder voorwaarden kwijt.
Heb je een hypotheek die gelijk is aan de waarde van de woning, dan betaal je gemiddeld een rente-opslag van 0,45%, maar bij sommige geldverstrekkers kan die wel 0,7% à 0,8% zijn. Zeker voor starters of doorstromers met weinig overwaarde is bij de koop van een woning een hypotheek met NHG profijtelijk.
Die rente-opslag voor hypotheken zonder NHG ligt lager als de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning ligt. Heb je bijvoorbeeld een hypotheek nodig van € 280.000 en is de waarde van je woning € 320.000 dan is de hypotheek 87,5% van de waarde van de woning. De rente-opslag is dan gemiddeld ongeveer 0,3%.
Heb je heel veel overwaarde en heb je bijvoorbeeld slechts een hypotheek nodig van € 192.000 bij een waarde van de woning van € 320.000, dan leen je 60% van de waarde van je woning. Dan is er van de rente-opslag minder dan 0,1% over en is het rentevoordeel van een NHG-hypotheek heel beperkt.
Omdat elke geldverstrekker zelf bepaalt bij welke verhouding hij een wisseling heeft van de rente-opslag, is het raadzaam om naar een onafhankelijk financieel adviseur te gaan. De ene geldverstrekker kent bijvoorbeeld maar drie tarieven: NHG en t/m 67,5%, tussen 67,5% en 90%, meer dan 90%. Terwijl een andere geldverstrekker bijvoorbeeld wel 11 stappen kent: NHG, kleiner dan 55%, tussen 55% en 60%, tussen 60% en 65%, enzovoort tot en met tussen 95% en 100%. Bovendien bestaan er grote verschillen tussen geldverstrekkers voor de rentetarieven van ‘oude’ hypotheekvormen, waaronder de aflossingsvrije hypotheek. Voor deze ‘oude’ hypotheken betaal je bij sommige geldverstrekkers een extra rente-opslag. Tot slot verschillen de voorwaarden per geldverstrekker. Bij sommige geldverstrekkers daalt je rente bijvoorbeeld automatisch als je door aflossing onder een rente-opslaggrens komt.
Oversluiten naar een hypotheek met NHG kan in een groot aantal situaties: bij woningverbetering, echtscheiding, maar ook als je daardoor een lagere maandlast krijgt. Dit laatste gaat bij bijna iedereen op met een bestaande hypotheek.
Ten opzichte van de oude hypotheek mag je de nieuwe hypotheek alleen ophogen met de kosten van een eventuele verbouwing, de kosten in verband met de aflossing van de oude hypotheek en de kosten van de financiering. De hypotheek mag in beginsel niet hoger zijn dan de kostengrens van € 290.000.
Het aflossingsvrij deel mag maximaal 50% zijn van de waarde van de woning. Heb je (voor een groot deel) een (bank-)spaarhypotheek dan is het de vraag of je veel bespaard met een lagere rente. Bij een lagere rente gaat je spaarpremie/-inleg omhoog. Heb je al veel spaarkapitaal opgebouwd dan kan zelfs je netto maandlast stijgen bij een lagere rente.
Prinsjesdag had dit jaar een positieve toon, met de verwachting dat veel Nederlanders er volgend jaar in koopkracht op vooruitgaan. Maar het was niet alleen positief, omdat er veel onzekerheden zijn vanuit het buitenland, die Nederland economisch kunnen treffen. Wij zetten een paar belangrijke zaken uit de Miljoenennota op een rij, die verband houden met de eigen woning.
Het kabinet stapt versneld over op twee belastingschijven. Volgend jaar (in plaats van in 2021) zijn er nog twee belastingtarieven:
• 37,35% voor een belastbaar inkomen tot en met € 68.507
• 49,50% voor het belastbaar inkomen boven de € 68.507
Vooral de hogere inkomens profiteren van de nieuwe belastingschijven, maar ook de lagere en middeninkomens gaan er veelal op vooruit, omdat zij juist profiteren van hogere heffingskortingen.
Vorig jaar was al aangekondigd dat de maximale hypotheekrenteaftrek voor hoge inkomens met 3% omlaag gaat (in plaats van de huidige 0,5%). Dat betekent dat in 2020 de maximale hypotheekrenteaftrek nog maar 46% zal zijn (tegenover 49% nu).
Voorbeeld:
Iemand met een hoog inkomen, een hypotheek van € 400.000 en een rente van 3%, betaalt € 12.000 rente per jaar. In 2020 gaat de netto maandlast met € 30 omhoog. Afhankelijk van de exacte hoogte van het inkomen wordt dit (voor een deel) gecompenseerd door de verlaging van de belastingtarieven.
Het kabinet verlaagt het eigenwoningforfait van 0,65% naar 0,60% voor woningen met een WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 1.080.000. Dat komt neer op een daling van ruim 7%. In feite is deze verlaging grotendeels een sigaar uit eigen doos, doordat de huizenprijzen gemiddeld met ongeveer 7% stijgen, waardoor het eigenwoningforfait per saldo ongeveer gelijk blijft.
Het kabinet stelt € 2 miljard ter beschikking om ervoor te zorgen dat starters en middeninkomens sneller een woning kunnen vinden. Woningcoöperaties worden gestimuleerd om meer huurwoningen te bouwen en daarnaast wordt geld uitgetrokken voor de bouw van betaalbare woningen in gebieden waar grote behoefte is aan extra woningen. Onder andere om de gevolgen van de stikstofuitspraak op te vangen, die er op dit moment voor zorgt dat veel projecten stilliggen.
Het heeft behoorlijk lang geduurd, maar het lijkt er nu toch op dat de hypotheekconcurrentie goed los gebarsten is. Bijna alle geldverstrekkers, 4 op de 5, verlaagden afgelopen week de hypotheekrente voor één of meer rentevaste periodes en ook deze week zijn er al weer een aantal aankondigingen gedaan.
Bijna de helft van de geldverstrekkers verlaagden afgelopen week één of meerdere hypotheekrentes. Onder andere de marktleider, Rabobank. Hoewel er meer renteverlagingen waren bij de lange rentevaste periodes, zagen we dat enkele geldverstrekkers ook korte rentevaste periodes, zoals bijvoorbeeld 5 jaar vast, verlaagden.
Voor het eerst zien we een geldverstrekker die voor 20 jaar vast met NHG een rente aanbiedt van onder de 2%, namelijk Allianz met 1,95%. De meeste renteverlagingen die we zien gaan om een paar honderdsten, maar doordat een groot aantal geldverstrekkers verlagen, zien we dat de gemiddelde hypotheekrentes de afgelopen weken goed dalen. Opvallend is dat de gemiddeld 30 jaar vaste hypotheekrente de afgelopen 4 weken het scherpst daalde met 0,16%, gevolgd door 20 jaar vast met 0,08% en 10 jaar vast 0,05%.
Een belangrijke drijfveer voor de steeds maar dalende rentes zijn de handelsoorlogen die president Trump van de Verenigde Staten uitvecht met allerlei landen. Vooral de handelsoorlog met China krijgt steeds meer effect en de gevolgen zijn niet alleen merkbaar in China en Amerika, maar wereldwijd. Zo is de Duitse economie, de grootste economie van Europa, het afgelopen kwartaal met 0,1% gekrompen. Ook de Britse economie kromp met 0,2% als gevolg van de dreigende, mogelijk harde, Brexit. De angst voor een recessie groeit, wat zichtbaar is op dalende beurzen. Centrale banken proberen het tij te keren door renteverlagingen en andere stimulerende maatregelen, zoals het goedkoop kunnen lenen door banken bij de centrale bank.
De rentes zijn daardoor dit jaar fors gedaald en zoals we al vaak hebben aangegeven, sukkelen de hypotheekrentes daar een beetje achteraan. Geldverstrekkers geven de lagere marktrentes niet volledig door aan de consument en behalen hogere marges op hun hypotheken.
Een lagere hypotheekrente is goed voor de portemonnee van veel huishoudens met een eigen woning. Bestaande huisbezitters krijgen bij een nieuwe rentevaste periode of bij oversluiten of rentemiddeling vaak een veel lagere maandlast. De Nederlandse economie doet het in vergelijking met de Duitse economie nog verrassend goed, met een groei van 0,5% in het tweede kwartaal. Een belangrijke aanjager van de groei zijn de bestedingen van consumenten, onder andere aan woninginrichting.
Een lage rente betekent echter slecht nieuws voor ons spaargeld en pensioenen. De rente op een spaarrekening bij de grootbanken ING en ABN Amro ging de afgelopen maand omlaag met 33%. Dat klinkt heel dramatisch, maar uiteindelijk ging het om slechts een verlaging van 0,03% naar 0,02%. Waar het wel op neerkomt is dat je nagenoeg geen rente meer krijgt op je spaargeld. Want 2 cent op elke € 100 die je bij de bank hebt staan is eigenlijk niks, in de winkel vinden ze dat zelfs niet eens voldoende om je het als wisselgeld terug te geven. De grootbanken willen er nu nog niet aan, maar het is niet ondenkbaar dat je op termijn geld moet betalen als je spaargeld bij je bank hebt staan. Diezelfde banken moeten namelijk nu zelf al een forse rente betalen als ze tijdelijk geld bij de Europese Centrale Bank stallen.
Door de steeds verder dalende rente zakken ook de dekkingsgraden van de pensioenfondsen. De dekkingsgraad geeft aan in welke mate een pensioenfonds met haar pensioenvermogen in staat is om de toekomstige pensioenverplichtingen te betalen. Grote pensioenfondsen zoals ABP en Zorg en Welzijn zakten onder de 95% en PME en PMT in de metaal- en elektro-industrie zat er al onder. Voor deze dreigt nu de kans dat ze de pensioenen volgend jaar gaan korten als de situatie op de financiële markten niet snel verbeterd.
Wil je jouw financiële situatie in kaart krijgen? Maak een afspraak met een van onze financieel adviseurs.
Als je een nieuwe hypotheek afsluit, dan is één van de belangrijkste beslissingen die je over je nieuwe hypotheek moet nemen voor hoeveel jaar je de rente vastzet.
Wie de afgelopen jaren voor het eerst een hypotheek afsloot, heeft waarschijnlijk het idee dat een hypotheekrente van rond de 2% heel normaal is. Maar als we iets terugkijken in de tijd dan zien we dat we vroeger veel hogere rentes hadden.
De kans is groot dat we deze zomer een verdere daling van de hypotheekrentes mogen verwachten. Vooral de lange rentevaste periodes van 10 en 20 jaar vast dalen al maandenlang. Al gaat het wel tergend langzaam.
Het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) brengt meestal geen goede cijfers over onze kosten, want alles lijkt fors duurder te worden.
Apeldoorn, 1 juli 2019 – Van Bruggen Adviesgroep heeft de afgelopen drie maanden gemiddeld € 439 bruto per maand bespaard voor haar klanten.
Onze schulden nemen af doordat we extra aflossen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek meldt dat we de laatste tijd vooral meer aflossen op consumptief krediet.
Heb jij in de periode 2009 tot en met 2012 je rente voor 10 jaar vastgezet? Dan betaal of betaalde je waarschijnlijk een rente van hoog in de 4 à 5%. In de jaren daarna daalde de rente wel gestaag, maar de kans is groot dat je voor 10 jaar vast een rente betaalt van 3 à 4%. Op dit moment staat de gemiddeld 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG onder de 1,7% (zonder NHG is dat 2,15%).
Ben je sinds het afsluiten van je hypotheek niet meer verhuisd of heb je je hypotheek sindsdien niet aangepast (oversluiten of rentemiddeling), dan valt er nu of in de toekomst waarschijnlijk veel te besparen op je hypotheeklasten. Hoeveel je kunt besparen verschilt wel per hypotheekvorm.
Aan de hand van een rekenvoorbeeld laten we de verschillen zien per hypotheekvorm in de besparing die je bereikt als je naar een lagere rente gaat. Uitgangspunten: Hypotheek afgesloten in juli 2009, rente 10 jaar vast 5,2%, hoogte hypotheek: € 250.000. Belastingtarief 38,1% en het eigenwoningforfait laten we even buiten beschouwing.
De netto hypotheeklast van de klant bedraagt nu ongeveer € 670 en de hypotheekschuld bedraagt nog steeds € 250.000. Als de rente in juli naar de huidige lagere rente van 1,7% gaat, dan daalt de netto hypotheeklast naar ongeveer € 220. Dat betekent een besparing van bijna € 400. In plaats van een lagere maandlast is het een idee om een deel van de hypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Daardoor ga je namelijk aflossen op je hypotheek en dat kan met het oog op een lager pensioeninkomen en einde renteaftrek verstandig zijn.
Had de klant in 2009 geen aflossingsvrij afgesloten maar een annuïteitenhypotheek dan bedroeg de netto maandlast in 2019 ongeveer € 1.035. In dit bedrag zit onder andere ongeveer € 480 voor aflossing. Dankzij de aflossingen in de afgelopen 10 jaar is de hypotheek inmiddels gedaald naar ongeveer € 205.000. Als de rente in juli naar de huidige lagere rente van 1,7% gaat dan daalt de netto hypotheeklast naar ongeveer € 900. Dat betekent een besparing € 135.
Maar let op: bij een annuïteitenhypotheek moet je niet alleen naar de besparing kijken op de netto maandlast. Dankzij een lagere rente ga je ook sneller aflossen. In 10 jaar tijd ga je ongeveer € 17.000 extra aflossen dan wanneer je nog de oude rente gehad zou hebben. Dat betekent dat je ongeveer € 140 per maand rijker wordt in de nieuwe situatie. Tellen we die op bij de maandelijkse besparing van € 135, dan ga je er ongeveer € 275 op vooruit.
Het voordeel van een lagere rente is bij een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek kleiner. Dat komt omdat de spaarinleg of spaarpremie omhoog moet als je een lagere vergoeding over je opgebouwde spaargeld in de hypotheek krijgt. Het voordeel van een lagere rente wordt gedempt doordat je ook minder belastingaftrek hebt, maar de hogere spaarinleg wordt niet gedempt. Had de klant in 2009 geen annuïteitenhypotheek afgesloten maar een bankspaarhypotheek dan bedroeg de netto maandlast in 2019 ongeveer € 965. In dit bedrag zit onder andere ongeveer € 295 voor de spaarinleg.
Bij een bankspaarhypotheek wordt tussentijds niet afgelost, dus de hypotheek bedraagt nog steeds € 250.000. Wel is er ongeveer € 45.000 opgebouwd in het spaarpotje.Als de rente in juli naar de huidige lagere rente van 1,7% gaat, dan daalt de netto hypotheeklast naar ongeveer € 870. Dat betekent een besparing van ‘slechts’ € 95. Naast deze besparing geldt net als bij de annuïteitenhypotheek dat je in de komende 10 jaar wel € 17.000 extra bij elkaar spaart, dan wanneer je nog de oude rente gehad zou hebben. Ten opzichte van de oude situatie ga je er dus eigenlijk € 230 per maand op vooruit. De besparing bij een (bank-)spaarhypotheek is dan wel kleiner dan bij een annuïteitenhypotheek, vanuit financieel oogpunt ben je met voortzetting van een (bank-) spaarhypotheek waarschijnlijk goedkoper uit dan omzetting naar een annuïteitenhypotheek.
Wat het dan weer complexer maakt: voor een (bank-)spaarhypotheek betaal je bij de meeste geldverstrekkers een extra rente-opslag. Met name als je de rente 20 jaar wilt vastzetten, dan kan die opslag bij sommige geldverstrekkers behoorlijk oplopen.
Wil je in gesprek met je financieel adviseur?